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| Ripropongo un mio post del settembre 2015, ora confermato dai dati 2016: si ricomincia a vendere solo dove le richieste di prezzo delle case si sono abbassate |
In un mercato coi prezzi in salita nessuno ha fretta di vendere. Il proprietario venditore tende a sovrapprezzare, al massimo basterà aspettare qualche mese e la funicolare dei valori in ascesa andrà ad agganciare l'aspettativa di realizzo del proprietario.
Ma il mercato in salita ha cessato di esistere alla fine del 2008 (se non un anno prima), quando è fallita Lehman Bros a Wall Street, e il mondo intero si è trovato nel mezzo della tempesta perfetta, con l'economia messa peggio del crack del '29. Da allora, in Italia, i valori immobiliari non han fatto che scendere, in media con un calo, dal 2008 al 2014, da -30 a -50%. Le vendite immobiliari si sono dimezzate. A Bergamo e provincia abbiamo toccato il fondo con -60% compravendite rispetto al picco, ora dopo 2 anni di timida ripresa provocata dal ribasso dei prezzi siamo a -40% volumi di vendita rispetto al 2006. Gli acquirenti motivati e solvibili han fiutato il momento propizio e sono a caccia di buoni affari, quindi la domanda, seppur ridotta nei numeri e nel budget dalla crisi, c'è. Ma vediamo cosa succede sul lato dell'offerta.
In un mercato coi prezzi in discesa, la funicolare è rovescia, va dall'alto verso il basso. Quindi anche la prospettiva del proprietario venditore va rovesciata.
Se voglio vendere devo prezzare in modo aggressivo, bottom come dicono gli americani. Se mi balocco con l'illusione che per casa mia (e solo per casa mia) Lehman Bros non sia fallita, e con la macchina del tempo siamo tornati al 2006 (picco delle vacche grasse), se cincischio con una richiesta velleitaria e fuori mercato, perderò quei pochi potenziali acquirenti che si rivolgeranno alle offerte immobiliari a prezzo. Cercherò di rincorrere la funicolare che sta inesorabilmente scendendo per la collina, senza riuscirci, finché non avrà toccato il fondo. E maledirò il mio maldestro tentativo di fregare le leggi del mercato.
Oggi per chi vende la fretta è buona consigliera.
Non fatevi ingannare dall'illusione ottica di questi ultimi mesi, che vuole "la ripresa immobiliare" come un dato di fatto acquisito. Il leggero aumento del numero di compravendite residenziali (in realtà un otto volante di alti e bassi) è innescato proprio dal ribasso dei valori delle case. Il driver della vendita è ancora lo sconto. Ma attenzione, non esiste la vendita veloce con lo sconto e quella lenta a prezzo pieno.
La differenza corre tra vendere o non vendere.
E per vendere bisogna prezzare bottom, con una richiesta asciutta parametrata al valore del reale venduto degli immobili comparabili transati recentemente nella zona.
E quando trovi uno che ti fa una proposta d'acquisto, non fartelo scappare: potresti non trovarne un secondo. Ma come sempre questo lo capiscono quelli che hanno fretta. Gli altri prenderanno la funicolare quando è scesa in fondo alla vallata, dicendo "mannaggia, quell'agente immobiliare così poco compiacente ci aveva avvertito, e noi non gli abbiamo dato retta".
La ripresa immobiliare? Certo che arriverà, a prezzi bassi e accessibili al nuovo sistema economico, e quando le aziende smetteranno di licenziare e torneranno ad assumere. Qualcosa si sta muovendo in questa direzione e dobbiamo avere uno sguardo positivo, ma le incognite sono ancora molte: se non salta la Cina, se la Grecia non destabilizza l'Eurozona, e se e ma e ma e se [ora per non farci mancare nulla abbiamo anche la Brexit, NdA].
E comunque, anche quando riprenderanno i volumi di compravendita, non aspettiamoci il boom (non son più i tempi) e i prezzi delle case resteranno ancorati ai fondamentali della nuova economia post-Lehman Bros.
Quindi torniamo a bomba: se vuoi vendere fallo in modo non precipitoso, ma rapido e concreto. Fai una richiesta che non lasci casa tua a languire sul mercato, in attesa del mitologico "amatore" (quello che arriva a cavallo dell'unicorno). Inutile cincischiare perdendo il controllo delle mille variabili in gioco nel quadro economico.
Vuoi sapere a quanto si può vendere la tua casa senza inseguire l'unicorno?
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Agenzia immobiliare Olivati Bergamo
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