Le 3 cose da fare prima di cercare #casa (vale anche se non sei a #Bergamo)

La casa dei sogni? Se la vuoi, devi prima rispondere 
a 3 semplici domande

A grande richiesta ripropongo un post gettonatissimo di un paio d'anni fa. Enjoy 😊

Se stai cercando di comprare casa, a Bergamo o nel resto del mondo, fermati. Devi prima fare 3 cose se non vuoi rischiare di guardarti allo specchio scuotendo la testa, dopo l'ennesima perdita di tempo. Fortunatamente non sono cose difficili ma 3 verifiche su: "perché sto cercando casa", "quanto vale la casa che voglio permutare", "quanto mutuo mi dà la banca".

1. Perché sto cercando casa?

L'incubo di tutti gli agenti immobiliari è il cliente (per fortuna assai raro) che dice "vorrei un appartamento" (e poi si ferma senza specificare). Ma come lo sta cercando? Con quante camere da letto? In quale zona? Per quante persone? Con quali caratteristiche? Attico o piano terra con giardino? Insomma le variabili sono moltissime, giusto lasciare elastica la richiesta ma un punto di partenza bisogna averlo, se si vuole arrivare a un punto d'arrivo. E il punto di partenza è la domanda: "perché sto cercando casa?", quali sono le motivazioni profonde della mia ricerca? Voglio un tetto sulla testa che sia mio dopo la gioventù passata in famiglia? Ho già casa ma diventa stretta perché la famiglia si allarga? Sono in affitto e voglio una casa di proprietà? Mi devo trasferire per lavoro? Fatta questa intervista al consumatore, l'agente immobiliare professionale sa che non bisogna trasformare le specifiche della richiesta del cliente in un letto di Procuste che taglia fuori tutto il resto (e qui sta la parte difficile). Il mediatore immobiliare migliore è quello che sa interpretare i bisogni latenti e nascosti del cliente, che magari ha chiesto un appartamento con giardino e finisce per comprare un attico con terrazzone (o viceversa). Ma, ripeto, un punto su cui fare perno col compasso è fondamentale per disegnare il perimetro della ricerca, che poi si potrà allargare o restringere strada facendo e approfondendo la consulenza con l'acquirente. E il punto di partenza è la motivazione profonda della ricerca immobiliare del cliente.

2. Quanto vale la casa che voglio permutare?

Oggi l'80 per cento delle famiglie italiane hanno casa di proprietà, quindi il mercato è prevalentemente di sostituzione o permuta: vendo il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo. Il valore della mia casa è fondamentale per la definizione del budget della mia ricerca. In questi casi bisogna sempre partire dall'ipotesi più pessimistica, per evitare sorprese strada facendo. Il punto di partenza dell'operazione è una stima professionale dell'immobile da vendere, e per professionale intendo fatta da un professionista del commercio di case cioè un agente immobiliare, che ci mette la faccia raccogliendo un incarico di vendita che lo impegna in termini d tempo, risorse e denaro. Mal che vada, in base a questa valutazione tecnica, dalla vendita del mio immobile ricaverò la cifra x? Bene, e io per definire il budget della mia ricerca considero proprio di ricavare dalla vendita di casa mia la cifra x, se non un qualcosina di meno. La buona notizia è che, con un mercato immobiliare in ribasso, si abbassa anche il valore del tetto nuovo che voglio acquistare, insieme a quello del tetto vecchio da vendere per finanziare l'acquisto. Anzi, diminuendo i valori degli immobili da permutare diminuisce, in proporzione, la differenza da sborsare per avere il tetto nuovo, più bello più grande in una zona migliore ecc.

Quindi, se non si esce dal mercato ma si fa un'operazione di permuta non ci si smena mai, anche in un periodo di crisi. Per far funzionare la permuta devo partire dalla vendita del tetto vecchio, che si potrà fare solo a valori correnti e realistici, cioè ribassati rispetto al periodo delle vacche grasse. Altrimenti il mio desiderio di cambiare casa resta una pia illusione, un wishful thinking come direbbero gli inglesi, e me ne starò inchiodato sul divano del mio soggiorno a mugugnare sul mercato cinico e baro...

3. Quanto mutuo mi dà la banca?

Ci siamo quasi, ma manca ancora una tessera importante del puzzle: se voglio finanziare in tutto o in parte l'acquisto, che cifra posso farmi prestare dalla banca? Inutile passare dal mio bancario di riferimento allo sportello e buttargli là la frase al volo "Ehi, se trovo la casa giusta me lo fate il mutuo?", perché la risposta sarà immancabilmente "Sììì, non c'è problema, stai sereno" (aiuto). Quanti poi si sono accorti, facendo una domanda di mutuo scritta (e non "parlata" al volo col loro amico sportellista) che la banca gli dava la metà dei soldi che chiedevano? Quanti si sono visti respingere la pratica (basta aver pagato in ritardo la rata di un telefono o un televisore), e il loro film "Compro casa" non si è mai più proiettato nelle sale? Anche qui, la soluzione professionale e non approssimativa è quella di farsi fare PRIMA (e non dopo aver perso tempo ed energie alla ricerca della casa dei sogni) un "check-up mutuo" gratuito da un consulente collaboratore di una società di mediazione creditizia regolarmente iscritto all'OAM. Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, mette a disposizione questo servizio nelle sue agenzie, dove il consulente del credito può incontrare il consumatore e fornirgli una pre-delibera di finanziabilità prodotta da una banca. Io consumatore ci trovo scritto sopra quanto mutuo mi danno, in quanti anni, con quale rata mensile e tasso di interesse, e quest'informazione per me è preziosa come l'oro.

A questo punto, quando ho la risposta alle domande un due tre, posso cominciare a cercare casa senza rischiare colossali perdite di tempo e frustrazioni degne del Rag. Fantozzi. Buona caccia!

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

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