#Bergamo Compravendita #immobiliare, niente contanti?

Perché non si possono fare pagamenti in contanti in una compravendita immobiliare? Ce lo spiega Giuliano Olivati, amministratore della Olivati sas, agenzia immobiliare a Bergamo, e vicepresidente nazionale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali.
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✅ Quale tema più attuale di quello dell'uso del contante? Ma si può usare anche per comprare case? La risposta nel video!

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#Immobiliare e #social: leggenda e realtà

La ricetta magica per i social? Non esiste.
Balle spaziali e miti da sfatare

Giuliano Olivati
Amministratore agenzia immobiliare Olivati sas - Bergamo 
Vice Presidente Nazionale Fiaip
Delegato Comunicazione e Social

Ecco il secondo articolo della mia rubrica "Social ergo sum" nella newsletter L'agente immobiliare, inviata da Fiaip agli agenti immobiliari professionali italiani

✅ Spesso si leggono articoli su come usare al meglio i social in generale, per imprenditori, per agenti immobiliari, per acquisire incarichi (anche mentre si dorme), per vendere case...certamente possono essere contributi interessanti, a volte ben fatti altre meno. Ma una cosa è certa: chi dice di avere la ricetta o la fornula magica per i social, i social li conosce poco. Si tratta infatti di un ecosistema in perenne movimento, come il paesaggio che si vede dal treno. E per giunta non c'è un solo mezzo per attraversare con successo questo paesaggio, si può usare dal treno all'aereo al monopattino, financo al drone intelligente, ma non c'è un unico modo di farlo. E come farlo dipende dai nostri obiettivi ed esigenze, come pure dalla nostra sensibilità personale. Cerchiamo di capirci qualcosa di più.

✅ Obiettivi e finalità

Cosa intendiamo fare con i social come agenti immoibiliari professionali? Vogliamo ampliare la conoscenza del marchio (brand awareness)? Vogliamo creare coinvolgimento da parte degli utenti (engagement)? Puntiamo a colitivare la nostra nicchia di mercato, creando una comunità social (community) che ci riconosca come punto di riferimento per l'immobiliare e si rivolga a noi per vendere comprare o affittare (ma anche ristrutturare, arredare, riparare) casa? A seconda di quali obiettivi scegliamo e quale sia il nostro target di clienti potremo usare social diversi con modalità e strategie differenti. Gli obiettivi che abbiamo riportato possono anche essere messi in scaletta come 3 passaggi (step) di una strategia di social media marketing strutturata.

✅ A seconda del nostro target abbiamo diverse piattaforme a cui rivolgerci. Una platea generalista viene intercettata dalle pagine Facebook, che tutti danno per morto ma non lo è, invecchia e perde qualche colpo ma resta ad oggi la Rai1 dei social. Simile audience per i video YouTube. I "giovani" (20-40) su Instagram. Giovanissimi e giovani su Tiktok. Professionisti su LinkedIn. Universo femminile su Pinterest. Twitter per i contenuti informativi, articoli e blog, platea dai 25 in su.

Queste sono ampie generalizzazioni "da bar", in realtà le agenzie immobiliari che vogliono funzionare sui social dovrebbero fare un'analisi del proprio target, per andare ad attivare i social giusti per quello spaccato socio-demografico che esce dalla fotografia della loro clientela.

✅ Domandone: conviene essere presenti come agenzia immobiliare su tutti i social, o focalizzarsi su uno solo? Risposta: dipende. Se hai un target di nicchia e ben definito, dagli immobili d'impresa alle signore bene milanesi, puoi efficacemente coltivare il tuo orto sul social preferito da quel target, LinkedIn nel primo caso e Insta nel secondo. Se invece hai una clientela più generalista e diversificata, o hai un negozio di zona su strada, può essere proficuo essere su vari social per intercettare tutti i segmenti demografici di quella zona.

✅ Balle spaziali su social e agenti immobiliari

1) "Con Facebook non c'è più bisogno di fare ricerca": assolutamente falso (te piacerebbe...), i social si affiancano ma non sostituiscono il marketing tradizionale offline. Questo nel 99,9% dei casi, esistono ovviamente eccezioni che confermano la regola ma si tratta di agenti immobiliari con sensibilità da creatori digitali e capacità grafiche, artistiche, letterarie, audio-video di molto superiori alla media, che non fanno scuola.

2) "Con i social non c'è bisogno di incontrarsi e si lavora in uno spazio virtuale": falso, le case non si comprano con un click ma visitandole di persona e facendo la trattativa con l'aiuto di un agente immobiliare professionale. I social sono utili per creare contatti che poi si traducono in appuntamenti in presenza per acquisire incarichi di vendita o raccogliere proposte d'acquisto. Il passaggio deve sempre essere dai social alla realtà. Sempre sempre sempre? Beh in effetti no, la pandemia ci ha insegnato che si sono fatte delle rare vendite a distanza, che però non sono diventate il nuovo paradigma della mediazione immobiliare. Per comprare una casa il cliente chiede ancora di visionarla, e anche la trattativa si fa molto meglio di persona che a distanza.

3) "I social sono una colossale perdita di tempo, l'agente immobiliare deve starne lontano e concentrarsi a fare zona, telemarketing e relazioni personali": falso, i social se ragionevolmente usati non possono che giovare, in molti modi, all'agenzia immobiliare. Perché "aut aut"? Molto meglio "et et". Se anche non vuoi spenderci molto tempo e denaro sui social ti conviene comunque esserci, anche a costo 0 ma in modo intelligente, per integrare il marketing 2.0 alle pur efficaci strategie tradizionali offline. Quale agenzia immobiliare non ha almeno una pagina Facebook? Vediamo di usarla e farla funzionare nel modo migliore...

⭐ Non ci sono regole immutabili comunque, vale sperimentare e vedere che risultati si ottengono, per poi eventualmente correggere il tiro. Diversi agenti immobiliari ci dicono che hanno ottenuto risultati di business andando controcorrente sui social, uscendo dagli standard, innovando e trovando soluzioni personali. Ci soccorre il generale Annibale, che per convincere i soldati cartaginesi riluttanti a valicare le Alpi con gli elefanti per puntare su Roma li arringò da vero uomo di marketing: "o troveremo una strada, o ce ne faremo una". Quelli che si sono fatti la loro strada da soli, nel social media marketing, sono quelli che hanno fatto più strada.

Come si fa una valutazione #immobiliare anche fuori zona? #Bergamo e ovunque

In questo video spiego brevemente come si fa una valutazione immobiliare professionale e come si può farla anche fuori zona, non solo a Bergamo dove ha sede fisicamente la mia agenzia immobiliare. Vuoi conoscere il valore di casa tua? Chiamami, parliamone insieme 3356069107

Perché l'investimento #immobiliare conviene a #Bergamo più che a Milano?

In questo short spiego brevemente il paradosso di Milano, che porta l'investimento immobiliare ad essere più conveniente a Bergamo!

Se hai un immobile da vendere, libero o affittato, a Bergamo e provincia, abbiamo investitori pronti a comprarlo. Chiamami o messaggiami 3356069107.

 

Valutazione #immobiliare a #Bergamo (e non solo)? Non può farla un algoritmo

A Bergamo e resto del mondo, puoi conoscere il valore della tua casa, o qualsiasi altro tipo di Immobile, affidandoti a qualche sistema di valutazione automatica "con un click"? Qui ti dico perché non è possibile.
Vuoi sapere a quanto si può vendere la tua casa, senza svendere, a Bergamo e oltre? Chiamami, parliamone insieme 👍
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#Bergamo e oltre - Mettere al sicuro e far fruttare i tuoi #soldi? C'è solo il mattone

Non lo dico io (cioè anche io), lo affermano gli specialisti finanziari interpellati dal Corriere della Sera. Il bisogno di sicurezza porta gli italiani a rivolgersi al caro vecchio solido mattone, per proteggere il capitale investito e trarne un reddito superiore a qualsiasi altro strumento finanziario, esclusi quelli pericolosamente speculativi dove l'altro reddito compensa il forte rischio di perdere il capitale investito. L'immobiliare è un investimento, all'opposto, tranquillo e redditizio.

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Bergamo e resto d'Italia, vendiamo ovunque 👍

#Social ergo sum. I nuovi media 2.0 per l'agenzia #immobiliare

 

Le tendenze social che stanno cambiando la comunicazione

Giuliano Olivati
Vice Presidente Nazionale Fiaip
Delegato Comunicazione e Social

È uscito il primo numero della newsletter Fiaip L'Agente Immobiliare, in partnership con Il Sole 24 Ore. Io ho una rubrica fissa, Social ergo sum, in cui parlo di social media in generale, e nella prospettiva delle agenzie immobiliari. Ecco il primo articolo.

✅ Sui social come Fiaip stiamo andando bene in progressiva crescita, ma cosa sta succedendo nel socialverso, un ecosistema complesso in continuo sviluppo? Molte e importanti cose.

✅ L'evoluzione storica della comunicazione a cavallo tra il XX e il XXI secolo è stata carta - web - social - immagini - video. Questa rivoluzione resta incredibile sia per chi l'ha vissuta, e guardandosi indietro non si rende conto di come sia potuta accadere, sia per i nativi digitali che l'ascoltano come una specie di leggenda del passato.

✅ La svolta è stato lo smartphone, il 90% degli internauti si collega da lì. Lo smartphone è la nostra appendice digitale, protesi emozionale, la scatola nera della nostra vita, il vetro attraverso il quale guardiamo il mondo. E l'avvento dell'Età del Telefono ci ha messo letteralmente in tasca i Social, che sono i nuovi media.

✅ Le reti sociali, dopo essersi mangiate la carta del giornaloni, hanno cominciato a sgranocchiare anche i led della televisione, se è vero che ormai il tempo passato sui social e quello sulla TV si equivalgono, ma i social sono in crescita, soprattutto nella fascia 18-39 anni. Il dato sorprendente è che il 65% degli utenti cerca info solo sui social! Ecco perché Twitter ormai è il giornale del mondo e se lo voleva comprare (ora deciderà un tribunale americano) Elon Musk, che intendeva portare gli utenti da 220 MLN a 1 MLD. Ma attenzione, nuove piattaforme stanno prendendo piede velocemente, sempre più giornalisti e influencer si spostano su Tiktok, che da tempo non è più il regno dei ragazzini perditempo ma sta conquistando il mondo con i suoi video verticali. Brevi? Prevalentemente, ma ormai possono arrivare fino a 10 minuti, mossa del social cinese per conquistare il mondo delle news.

✅ Video video video! Tiktok (2016) ha cambiato il gioco, i reel di Instagram e gli short di YouTube, introdotti entrambi nel 2020, sono la risposta. Per la prima volta nella storia, sono gli americani a copiare i cinesi. Le piattaforme privilegiano con i loro algoritmi la visualizzazione di brevi video in formato verticale, scrollabili con un semplice movimento del pollice dal basso in alto. L'effetto è ipnotico, tanto che i ragazzini possoni subire danni comportamentali per eccesso di video. Anche le metriche di diffusione sono sorprendenti. I reel, in base a test eseguiti, hanno visualizzioni almeno 8x rispetto al classico post statico Instagram, ma possono arrivare a 10x e oltre attraverso un caricamento sistematico.

✅ Questo significa che testi e link sui social sono morti, come ogni tanto qualcuno dice? No, significa che il pubblico si distribuisce sulle piattaforme in base all'età e alla propensione alla lettura o alla fruizione di video. La triade classica Facebook - Twitter - LinkedIn continua a venire utilizzata in tutto il mondo ogni giorno dalle news agency e da chiunque voglia diffondere un contenuto web tramite link. Instagram e Tiktok sono appannaggio di chi vuole vedere foto e video. YouTube è il secondo motore di ricerca dopo Google, al quale appartiene, è il Google dei video. Tiktok ha l'ambizione di diventare lui il primo motore di ricerca video, attraverso l'uso degli hashtag utilizzati come chiave di ricerca. Anni fa, quando un figlio faceva una domanda "da enciclopedia", il bravo genitore lo mandava su Wikipedia. Poi i ragazzi han cominciato a sbuffare, "papà dammi un tutorial video che mi annoio a leggere". Ora il mantra è "troppo lunghi i video YouTube, cerco una risposta in un minuto, vado su Tiktok".

✅ Sulla demografia dei social bisogna riconoscere linee di tendenza, evitando però facili semplificazioni: ci sono molte sovrapposizioni, lo stesso professionista che cerca una notizia su Twitter o un approfondimento su LinkedIn partecipa al gruppo Facebook del suo quartiere o della palestra e va su Instagram a vedere che novità ci sono. Se ha dieci minuti di bianco è facile che faccia una capatina su Tiktok, vediamo che combinano i miei figli...salvo rimanerne risucchiato, tra un video sulla guerra e un balletto impertinente. Le donne oltre a Instagram popolano Pinterest, che vuol essere un motore di ricerca di "ispirazioni", e ospita immagini video e link, con una forte propensione al commercio elettronico immediato, cliccando un pulsante si entra in un negozio online e il gioco è fatto...funzione geniale questa, che è stata poi copiata da Instagram. Risultato: fiumi di denaro speso in pubblicità e-commerce dai grandi marchi su queste due piattaforme, in continua e silenziosa crescita.

✅ Anche le tre maggiori app di messaggistica, Messenger WhatsApp e Telegram, hanno virato su dinamiche social. Le prime due, proprietà Meta come Facebook e Instagram, puntano sulle storie effimere (che su WA si chiamano stati). Telegram oltre ai gruppi, caratteristica che condivide con le altre due app, ha sviluppato un vasto assortimento di canali di distribuzione "da uno a molti", stesso principio della newsletter email, per ricevere tutti gli aggiornamenti da un'emittente di notizie.

✅ Last but (not) least, il Metaverso anzi metaversi: è un mondo nuovo verso cui avere un atteggiamento di apertura critica. Spoiler: sì se travasa contatti nel mondo reale, no se diventa alternativa allucinatoria al mondo reale. Ora come ora è un'incognita e monitoriamo questo nuovo universo virtuale. Ne riparleremo: sarà un clamoroso flop o la svolta epocale nella comunicazione social (e oltre)?

      ⭐ Restate collegati!

 

#Bergamo e oltre. Quali accorgimenti fanno risparmiare energia e aumentano il valore della #casa?

 

✅ Vale per Bergamo e fuori Bergamo: non si può comprare una casa nuova ogni due anni nella classe energetica più alta, per restare al passo con la tecnologia delle costruzioni in perenne evoluzione. 
✅ Si può però imparare a risparmiare per riscaldare e raffrescare la nostra casa con piccoli accorgimenti e migliorie, che ne diminuiscono i costi di esercizio e ne aumentano il valore commerciale. 
✅ Per approfondire, e per sapere quanto vale la tua casa, chiamami: parliamone insieme 3356069107

✓ Quali migliorie fanno vendere al meglio la #casa? #Bergamo e oltre

Spesso mi chiedono cosa fare su una casa in vendita per migliorarla e venderla al meglio. Domanda non facile, qui do la mia risposta.

Come vendere casa al meglio a Bergamo e non solo? Quali migliorie hanno un maggior impatto sul prezzo di vendita di un immobile?

Per sapere come vendere al meglio la tua casa chiamami per una consulenza personalizzata, parliamone insieme...3356069107

Agenzia immobiliare Olivati
Risolviamo problemi di casa dal 1990 🏠
Non solo #Bergamo...

Come va il mercato della casa a #Bergamo e oltre? Momento di vendere o comprare?

✅ Alla ripresa di settembre, facciamo il punto della situazione sul mercato immobiliare a Bergamo e nel resto d'Italia. La casa si conferma sempre di più come un bene anticiclico, in grado di preservare il capitale anche in fase di inflazione e di assicurare un ottimo reddito da locazione. 

✅ Se vuoi vendere il tuo immobile a Bergamo allora ti serve una valutazione commerciale come punto di partenza, poi un piano marketing efficace e la capacità di trattare la vendita con i potenziali acquirenti. Tutte cose che noi facciamo dal 1990. 

➡️ Chiamami, parliamone insieme 3356069107

Agevolazioni prima #casa e nuda proprietà, #Bergamo e oltre

 

✅ Posso acquistare una "prima casa" se in quel comune ho già una nuda proprietà? E in cosa consistono le agevolazioni prima casa? 

✅ È fiscalmente più conveniente comprare da un privato o da un costruttore? Non solo Bergamo... 

➡️ Chiamami per parlare della tua casa in vendita 3356069107

#Valutazione immobili #Bergamo e provincia? Chiamami!

La valutazione immobiliare è il primo, ma fondamentale, passo per venderlo senza svenderlo, ma anche senza fare un buco nell'acqua perdendo tempo, energie e denaro.

La valutazione immobiliare è fondamentale per la vendita di una casa o qualsiasi altro tipo di bene immobile. Chiamaci per una stima immobiliare a Bergamo e provincia!

Non basta la valutazione corretta per vendere la tua casa, ma è certamente una condizione necessaria della vendita, ed è così da che mondo e mondo in tutto il mondo (Bergamo non fa eccezione).

Per non sbagliare chiedici una valutazione del tuo immobile per la vendita!


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#Bergamo Cambiare #casa con la permuta

Domande & Risposte: come si fa una permuta immobiliare? Come combinare la vendita della tua "vecchia" casa con l'acquisto della tua "nuova" casa? Come si imposta l'operazione per dormire sonni tranquilli e arrivare al risultato di cambiare casa senza problemi? Ce ne parla Giuliano Olivati, amministratore dell'agenzia immobiliare Olivati sas a Bergamo, e Vice Presidente Nazionale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari professionali.

Vuoi cambiare casa a Bergamo, Milano e dintorni? Chiamami al 3356069107, parliamone insieme...

✅ Il mercato immobiliare italiano è all'80% un mercato di sostituzione. Il tema della permuta o cambio-casa è fondamentale. In questo breve video ne parlo con un taglio pratico e concreto.

✅ La permuta immobiliare può essere diretta o indiretta. Quella diretta è più rara, mentre molto frequente è quella indiretta: in poche parole si tratta di combinare in parallelo e senza problemi e intoppi la vendita di casa tua con l'acquisto della tua nuova abitazione.

✅ Ti dico subito che è un'operazione da agenzia immobiliare professionale. Se vuoi cambiare casa combinando una vendita e un acquisto, bene è qualcosa che facciamo dal 1990.

✅ Metto il link in bio e ti invito a visitare il mio canale YouTube che si chiama come me, Giuliano Olivati. Telefonami per un consulto gratuito sull'operazione che vuoi fare: 3356069107 👌

✓ Target pricing per vendere la tua #casa, #Bergamo e oltre

✅ Che cosa significa target pricing e perché è importante per vendere la tua casa? Se vuoi maggiori info per vendere il tuo immobile a Bergamo e oltre (siamo attivi in tutta Italia con la nostra rete) chiamami, parliamone insieme 3356069107

San Tomè, Almennno, Valle Imagna #Bergamo #shorts

 

✅ Tra Almenno San Bartolomeo e Almenno San Salvatore, all'imbocco della Valle Imagna non lontano da #Bergamo, troviamo esempi pregevoli di romanico potente e originario nella Rotonda di San Tomé e nelle chiese della Madonna del Castello e di San Giorgio, tutte edificate nel XII secolo. 

✅ L'antico territorio di Lemine (dal latino limen, confine) domina il fiume Brembo. Venendo al giorni nostri, il mercato immobiliare nella "zona degli Almenni" è caratterizzato da una domanda locale di affezione, mentre la Valle Imagna è ambita anche per le seconde case.

➡️ Chiamami al mio numero diretto 3356069107 per una valutazione commerciale della tua #casa finalizzata ad una vendita a valore di mercato, senza svendere 👍

√ Seguire una vendita #immobiliare a #Bergamo (e oltre)? Il segreto è nei particolari...

#Bergamo still life: Gres porcellanato. Voi vi eccitate in altri modi, lo so pic.twitter.com/1E9DrohyWj

— giuliano olivati (@olivati) 20 aprile 2016

Si fa presto a dire immobiliare: mediare una vendita significa occuparsi di tutti i particolari, negoziali, contrattualistici, tecnici, urbanistici, estetici, psicologici, esistenziali (prima di tutto)...per noi prima che una professione è una passione, che ci possiede 24/7.

Vendi affitti o cerchi casa? Parlane con noi

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Hai una #casa o appartamento al #lago da vendere?

Abbiamo attivato da Bergamo un servizio per vendita case e appartamenti al lago focalizzato sui clienti italiani e stranieri.

La seconda casa è tornata prepotentemente alla ribalta sia per uso diretto che come investimento da dare in affitto. Tutti i laghi registrano il tutto esaurito estivo e si fanno anche affitti annuali. Bergamo ha la fortuna di avere il lago d'Iseo e il lago d'Endine. Ma, oltre che al Sebino, Bergamo è vicina anche a Lecco. Vuoi vendere cerco casa o appartamento al lago contattaci, abbiamo molte richieste!

Info 📲 3356069107

 La seconda casa è ripartita alla grande, e abbiamo molte richieste per vendere al meglio e in tempi non lunghi la tua abitazione. Se vendi una casa, appartamento, cielo -terra, cascina al lago o in montagna, collina, pianura, luoghi ameni, è il momento giusto! 

➡️ Chiamami, parliamone insieme 3356069107

Investimento #immobiliare da reddito? Spesso conviene il trilocale, #Bergamo e oltre

✅ Vale per Bergamo e resto d'Italia: oggi gli appartamenti da acquistare per darli in affitto sono pochi, o meglio ci sono pochi bilocali in vendita perché sono presi d'assalto dagli investitori che vogliono salvare i loro risparmi dall'inflazione.

✅ Conviene allora, spesso, comprare un trilocale in periferia o nell'hinterland, che si trova a prezzi uguali a un bilocale più centrale, e si affitta o allo stesso canone o, spesso, a qualcosa di più, anche perché ci entra una famiglia o un gruppo di più persone, che può sostenere un affitto maggiore. 

➡️ A Carvico, vicino a Bergamo e ben collegato con l'asse interurbano, treno e autobus, proponiamo questo trilocale-affare libero e pronto per essere affittato. 

Vuoi vendere il tuo appartamento, libero o affittato? Chiamami, abbiamo molti investitori che stanno cercando! 3356069107
Agenzia immobiliare Olivati
Risolviamo problemi di casa dal 1990

Hai una #casa da vendere a #Bergamo e oltre? Parliamone insieme

L'Agenzia Immobiliare Olivati è a Bergamo Via Moroni 240/D

A Bergamo, come dappertutto, vendere casa e' un passo importante. Spesso è il preludio ad un altro passo, quello di comprare una nuova casa.

Oppure vendere casa serve a realizzare liquidità, per risolvere altri problemi o costruire altri progetti.

C'è bisogno di calma, di tranquillità e di lucidità. 

Per questo nel nostro ufficio ragioniamo con i nostri clienti per trovare la soluzione migliore e più soddisfacente per loro.

Parliamone insieme. Chiama per fissare un appuntamento nella nostra agenzia immobiliare a Bergamo Via Moroni 240/D (incrocio via Carducci). Se vendi casa fuori Bergamo, abbiamo venduto dappertutto, chiamami per approfondire e ti spiego come.

Chiama ora!

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Olivati Bergamo
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Le 3 cose da fare prima di cercare #casa (vale anche se non sei a #Bergamo)

La casa dei sogni? Se la vuoi, devi prima rispondere 
a 3 semplici domande

A grande richiesta ripropongo un post gettonatissimo di un paio d'anni fa. Enjoy 😊

Se stai cercando di comprare casa, a Bergamo o nel resto del mondo, fermati. Devi prima fare 3 cose se non vuoi rischiare di guardarti allo specchio scuotendo la testa, dopo l'ennesima perdita di tempo. Fortunatamente non sono cose difficili ma 3 verifiche su: "perché sto cercando casa", "quanto vale la casa che voglio permutare", "quanto mutuo mi dà la banca".

1. Perché sto cercando casa?

L'incubo di tutti gli agenti immobiliari è il cliente (per fortuna assai raro) che dice "vorrei un appartamento" (e poi si ferma senza specificare). Ma come lo sta cercando? Con quante camere da letto? In quale zona? Per quante persone? Con quali caratteristiche? Attico o piano terra con giardino? Insomma le variabili sono moltissime, giusto lasciare elastica la richiesta ma un punto di partenza bisogna averlo, se si vuole arrivare a un punto d'arrivo. E il punto di partenza è la domanda: "perché sto cercando casa?", quali sono le motivazioni profonde della mia ricerca? Voglio un tetto sulla testa che sia mio dopo la gioventù passata in famiglia? Ho già casa ma diventa stretta perché la famiglia si allarga? Sono in affitto e voglio una casa di proprietà? Mi devo trasferire per lavoro? Fatta questa intervista al consumatore, l'agente immobiliare professionale sa che non bisogna trasformare le specifiche della richiesta del cliente in un letto di Procuste che taglia fuori tutto il resto (e qui sta la parte difficile). Il mediatore immobiliare migliore è quello che sa interpretare i bisogni latenti e nascosti del cliente, che magari ha chiesto un appartamento con giardino e finisce per comprare un attico con terrazzone (o viceversa). Ma, ripeto, un punto su cui fare perno col compasso è fondamentale per disegnare il perimetro della ricerca, che poi si potrà allargare o restringere strada facendo e approfondendo la consulenza con l'acquirente. E il punto di partenza è la motivazione profonda della ricerca immobiliare del cliente.

2. Quanto vale la casa che voglio permutare?

Oggi l'80 per cento delle famiglie italiane hanno casa di proprietà, quindi il mercato è prevalentemente di sostituzione o permuta: vendo il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo. Il valore della mia casa è fondamentale per la definizione del budget della mia ricerca. In questi casi bisogna sempre partire dall'ipotesi più pessimistica, per evitare sorprese strada facendo. Il punto di partenza dell'operazione è una stima professionale dell'immobile da vendere, e per professionale intendo fatta da un professionista del commercio di case cioè un agente immobiliare, che ci mette la faccia raccogliendo un incarico di vendita che lo impegna in termini d tempo, risorse e denaro. Mal che vada, in base a questa valutazione tecnica, dalla vendita del mio immobile ricaverò la cifra x? Bene, e io per definire il budget della mia ricerca considero proprio di ricavare dalla vendita di casa mia la cifra x, se non un qualcosina di meno. La buona notizia è che, con un mercato immobiliare in ribasso, si abbassa anche il valore del tetto nuovo che voglio acquistare, insieme a quello del tetto vecchio da vendere per finanziare l'acquisto. Anzi, diminuendo i valori degli immobili da permutare diminuisce, in proporzione, la differenza da sborsare per avere il tetto nuovo, più bello più grande in una zona migliore ecc.

Quindi, se non si esce dal mercato ma si fa un'operazione di permuta non ci si smena mai, anche in un periodo di crisi. Per far funzionare la permuta devo partire dalla vendita del tetto vecchio, che si potrà fare solo a valori correnti e realistici, cioè ribassati rispetto al periodo delle vacche grasse. Altrimenti il mio desiderio di cambiare casa resta una pia illusione, un wishful thinking come direbbero gli inglesi, e me ne starò inchiodato sul divano del mio soggiorno a mugugnare sul mercato cinico e baro...

3. Quanto mutuo mi dà la banca?

Ci siamo quasi, ma manca ancora una tessera importante del puzzle: se voglio finanziare in tutto o in parte l'acquisto, che cifra posso farmi prestare dalla banca? Inutile passare dal mio bancario di riferimento allo sportello e buttargli là la frase al volo "Ehi, se trovo la casa giusta me lo fate il mutuo?", perché la risposta sarà immancabilmente "Sììì, non c'è problema, stai sereno" (aiuto). Quanti poi si sono accorti, facendo una domanda di mutuo scritta (e non "parlata" al volo col loro amico sportellista) che la banca gli dava la metà dei soldi che chiedevano? Quanti si sono visti respingere la pratica (basta aver pagato in ritardo la rata di un telefono o un televisore), e il loro film "Compro casa" non si è mai più proiettato nelle sale? Anche qui, la soluzione professionale e non approssimativa è quella di farsi fare PRIMA (e non dopo aver perso tempo ed energie alla ricerca della casa dei sogni) un "check-up mutuo" gratuito da un consulente collaboratore di una società di mediazione creditizia regolarmente iscritto all'OAM. Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, mette a disposizione questo servizio nelle sue agenzie, dove il consulente del credito può incontrare il consumatore e fornirgli una pre-delibera di finanziabilità prodotta da una banca. Io consumatore ci trovo scritto sopra quanto mutuo mi danno, in quanti anni, con quale rata mensile e tasso di interesse, e quest'informazione per me è preziosa come l'oro.

A questo punto, quando ho la risposta alle domande un due tre, posso cominciare a cercare casa senza rischiare colossali perdite di tempo e frustrazioni degne del Rag. Fantozzi. Buona caccia!

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

Vendi o cerchi casa? 

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Vuoi vendere #casa questa estate a #Bergamo e provincia?

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Post del 2018...sempre attuale!

 

Vendere casa d'estate? Certo! Anche a Bergamo luglio e agosto sono mesi ideali per mostrare il vostro appartamento o la vostra villa ai potenziali acquirenti. Per questo noi restiamo aperti tutto agosto, e lavoriamo benissimo!

Molti scelgono giugno e settembre per la villeggiatura, e anche chi esce da Bergamo a luglio e agosto in genere dopo una o due settimane torna. E, se sta cercando casa, si mette a visitare gli immobili sul mercato, complice il bel tempo e le giornate lunghe.

Lo abbiamo sperimentato gli anni scorsi e si sta confermando anche ora a Bergamo e provincia, abbiamo venduto due appartamenti ognuno in due settimane, e un box in una settimana! 

Vuoi vendere casa velocemente? Non aspettare l'autunno.

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√ Agente #immobiliare? Un lavoro duro, ma qualcuno deve pur farlo...non solo a #Bergamo

Sempre attualissimo questo post del 27 dicembre 2013...quando riusciremo a spiegare il nostro lavoro, la mediazione, che non è una "cosa", non si vede e non si tocca, ma crea  transazioni immobiliari concretissime?

Cosa fa un agente immobiliare per vendere una #casa? Non solo a Bergamo

Vendi casa a Bergamo? Sembra facile, ma..

Lato venditore: esame documentazione (atto di proprietà, conformità catastale ecc.), valutazione commerciale dell'immobile con metodo sintetico comparativo, osservatori immobiliari ed esempi comparabili, spiegazione al proprietario delle dinamiche di mercato, trattativa per definire un prezzo di richiesta (asking price) realistico e la tempisica dell'operazione, report e feedback periodici su attività svolte e sentiment dei consumatori, eventuale revisione del prezzo di richiesta per assestare il tiro.

Marketing: home staging per miglior presentazione della casa ai clienti, servizio fotografico, promozione dell'immobilie su web, social network, eventualmente media cartacei e/o volantini se efficaci, incrocio dell'offerta con la banca dati richieste dell'agenzia, telemarketing, email marketing, gestione open house ed eventi promozionali, uso di banche dati MLS condivise con reti di agenzie immobiliari.

Lato acquirente: individuazione esigenze del consumatore, check-up gratuito per mutuo (in collaborazione con un consulente del credito regolarmente abilitato), inserimento richiesta in banca dati dell'agenzia e MLS, ricerca e reperimento offerte compatibilii, sopralluoghi mirati su case in vendita.

Gestione trattativa: mediazione tra opposte istanze di venditore e acquirente (che sono in conflitto d'interessi diretto), definizione e stesura del contratto preliminare di compravendita, assistenza fino al rogito e gestione post-vendita.

Ecco le 10 fasi del lavoro di un agente immobiliare professionale

E' solo una sintesi, in realtà le "cose da fare per" sono ancor di più!

Vuoi conoscere le tecniche che useremo per vendere la tua casa? 

Chiamaci!

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Tel. 335-6069107
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√ #Immobiliare, imparare dalla scuola americana (pota, anche a #Bergamo)

Immobiliare: unire il meglio della tradizione italiana e di quella americana? Sì può

• Chi controlla il mercato?
• Chi ha in mano l'offerta.

• E nell'immobiliare chi ha in mano l'offerta?
• Gli agenti immobiliari che acquisiscono incarichi di vendita.

• Perché si vendono le case? 
• Le case si vendono per il prezzo. Condizione non sufficiente, ma certamente necessaria.

• Quindi chi acquisisce incarichi a prezzo...
• Determina la vendita degli immobili.

• Chi fa lavorare gli altri nell'immobiliare?
• Chi acquisisce incarichi a prezzo.

• Chi è il "datore di lavoro" degli altri agenti immobiliari?
• Chi reperisce e contrattualizza il prodotto da vendere, e lo condivide con i colleghi che lo vendono.

• Ma allora perché in Italia l'acquisizione di incarichi di vendita viene lasciata ai ragazzini inesperti, apprendisti o abusivi, mentre gli agenti immobiliari più anziani ed esperti si limitano spesso a mostrare gli immobili ai potenziali acquirenti?
• Perché far vedere le case è più facile che andarsele a cercare, e gli agenti immobiliari navigati hanno perso la grinta che avevano da ragazzi, quando rubavano il mestiere con le unghie e coi denti.

• Perché invece negli USA accade il contrario, e l'acquisitore (listing agent) vale più del venditore (show agent)?
• Perchè il marketing è nato in America, e nelle 4 P del marketing (Prodotto - Prezzo - Punto vendita - Pubblicità) quelle più importanti sono le prime 2: si vende solo il Prodotto prezzato al giusto Prezzo di mercato.

• Quindi noi agenti immobiliari del Belpaese dobbiamo americanizzarci?
• No, siamo e resteremo italiani quindi unici. Ma dobbiamo avere l'umiltà di importare dagli USA le cose che funzionano, come abbiamo importato l'agenzia immobiliare organizzata, la modulistica, il telemarketing, il web marketing, ecc. ecc.

Oh, yeah!

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✅ La figura del mediatore immobiliare super partes è tipicamente italiana, e ne andiamo fieri. Che cosa possiamo imparare dai colleghi americani? La strutturazione professionale dell'attività dell'agenzia immobiliare moderna, con una forte attenzione sui risultati attraverso un piano marketing strutturato.

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Perché è inutile cercare di vendere una #casa fuori prezzo (vale anche fuori #Bergamo)

Cos'è che fa vendere le case?

Riproponiamo un evergreen gettonatissimo

Insegnando marketing immobiliare, ma soprattutto conducendo un'agenzia immobiliare, ci si rende presto conto di quale sia la leva più importante del "marketing mix". Ed ecco il domandone: nel settore immobiliare, qual è la P fondamentale tra le quattro P del marketing (Prodotto - Prezzo - Punto vendita - Pubblicità)? Qualcuno dei miei 25 lettori (magari il proprietario di un immobile che non si riesce a vendere) risponderà: Pubblicità. Qualche agente immobiliare con una fiammante illuminatissima vetrina su strada, o un ufficio cool, dirà: Punto vendita. Qualche costruttore, che lui le case le costruisce bene, affermerà: Prodotto.

No amici, mi dispiace ma non funziona così. Le case si vendono per un motivo solo: il Prezzo. Infatti se ho una casupola sgrausa, con un semplice cartello A4 scritto a pennarello sul portone, un agente immobiliare con un banchetto al mercato, ma la casupola è prezzata giusta, la venderò. Viceversa se ho il più bel palazzo del mondo, promosso dall'agenzia immobiliare multinazionale più cool dell'universo con la campagna pubblicitaria più costosa, massiccia e pervasiva che si possa congegnare, ma se questo palazzo è fuori prezzo, non lo venderò. E quell'agenzia immobiliare, al massimo, lo avrà usato come trofeo per farsi pubblicità ("guardate che case da sogno abbiamo in vendita...dateci da vendere pure la vostra, siori e siore!"). 

Ma non è mica vero che si vendano solo le case da sogno. Si vendono anche quelle sgrause e quelle mediane, le case very normal che abbiamo noi persone normali. Ogni casa si vende, ma al suo giusto prezzo di mercato, e fuori mercato non si vende nessuna casa. Quindi diventa fondamentale, per un agente immobiliare che non vuole perdere e far perdere tempo e denaro, imparare a prezzare in modo corretto l'immobile da mettere in vendita, e argomentare questo "pricing" al proprietario, che nel 110% dei casi chiede un valore sopra quello di mercato.

Qualcuno dice: ma allora, se il proprietario parte da una corretta valutazione di mercato del suo immobile, la casa si vende da sola e l'agente immobiliare è inutile. Ancora una volta, non funziona così.

1. In primis il problema non si pone perché il proprietario non riesce a non sovrapprezzare la sua casa, succede anche agli stessi agenti immobiliari quando vendono il mattone loro e non di altri, figuriamoci al classico "privato vende". "La mia casa è la più bella del palazzo, della via, del quartiere, della città, ho rifatto il bagno 5 anni fa, il box è bellissimo, ci metto il motorino di mio figlio oltre alla macchina, la vista è sulla stazione epperò riposante, e comunque qui ci vuole l'amatore, voi agenzie immobiliari avete una lista di investitori giusto?" - Sì, ce l'abbiamo, ma sono investitori perché vogliono comprare case sottoprezzo, non sovrapprezzate. Per quanto riguarda l'amatore, vi do una brutta notizia, è fuggito a cavallo dell'unicorno...
2. Il proprietario non ha la minima idea della promozione immobiliare, che è difficile per gli stessi agenti immobiliari, figuriamoci per il "privato". Vi confido un inconfessabile segreto (lo so non dovrei, ma...): cosa facciamo noi mediatori professionali quando ci sentiamo un po' giù? Andiamo a scovare su internet gli annunci immobiliari del "privato vende" (i più gustosi sono i "no agenzia"), leggiamo le descrizioni, le informazioni fornite, guardiamo le foto...e il buonumore come per magia ritorna: tranqui, di un buon agente immobiliare ci sarà sempre bisogno.
3. Quand'anche azzeccasse per avventura un annuncio sul web, il proprietario non farà mai e poi mai telemarketing attivo, non alzerà il telefono per ore e ore chiamando il suo elenco clienti (che non ha) e tutto il circondario per informarlo della nuova casa in vendita...e questo non per scommessa una mattina, ma tutte le mattine del mondo, dalle 9 alle 12. Vi assicuro che è una delle azioni commerciali più dure e stranianti, tanto che ci sono dei formatori che insegnano come prepararsi psicologicamente al pesante compito del telemarketing, che si eviterebbe volentieri salvo che spesso fa vendere le case...
4. Il proprietario non sa gestire una trattativa immobiliare, a partire dal primo sopralluogo del potenziale acquirente fino alla proposta d'acquisto, al preliminare ecc ecc. - l'atteggiamento del proprietario sarà sempre "come, io ti do l'occasione di acquistare la casa più bella dell'universo e tu me la svaluti e mi offendi con una controfferta?!?"
5. Il proprietario non sa scrivere una proposta d'acquisto e un preliminare, può certo affidarsi a un professionista (pagandolo profumatamente) ma intanto avrà perso il momento magico della vendita: "Ah le piace casa mia e vuole scrivere due righe? Aspetti che chiedo al notaio all'avvocato al commercialista a mio cugGino gIometra che scriviamo giù 'ste due righe..." - Sì ciao, intanto i giorni passano, il potenziale acquirente vede altre 10 case in vendita e quando lo richiami ti dirà che deve pensarci ancora. Ah, dici che ti fai preparare una bozza in anticipo? Davvero astuto.. ma se poi non sai integrarla e modificarla in base alla trattativa, è come dare una pistola carica a un bambino...lascia perdere che è meglio.

Potrei proseguire con molti altri esempi. Gli americani dicono anche che è pericoloso far entrare estranei in casa, magari a tutte le ore, senza che questi siano passati al vaglio e accompagnati da un agente immobiliare, ma per carità non si vuole spaventare nessuno. Era solo per dire che il corretto "prezzamento" (in inglese "pricing") dell'immobilie in vendita non è il punto di arrivo ma di partenza della commercializzazione, la sua condizione necessaria (anche se non sufficiente).

Morale della favola: tra le quattro P del marketing immobiliare la Più importante è il Prezzo, o meglio il giusto rapporto Prodotto/Prezzo, che è precondizione di tutte le altre...ma poi servono anche Punto vendita e Pubblicità, e alla fine capacità di mediare e di scrivere un valido contratto preliminare. Quindi le case si vendono per un motivo solo, il prezzo, ma attraverso una serie complessa di azioni commerciali specifiche. E alla portata del "privato vende" non è né la corretta stima del valore di mercato, né la gestione dell'operazione di vendita. 

E' come quando mi si rompe il tubo del lavandino e cerco di riparlarlo da solo: disastro in arrivo. Però attenzione, non fate come molti proprietari che pensano (e spesso dicono) "se sei un professionista del real estate devi vendere casa mia fuori prezzo", perché questo è impossibile, a meno di non organizzare corsi di Ipnosi per agenti immobiliari...

Giuliano Olivati

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Sempre più attuale: come si fa una stima #immobiliare a #Bergamo (e non solo)

Stimare un immobile? Lavoro duro, ma qualcuno deve pur farlo...

Ripropongo uno dei miei cavalli di battaglia evergreen..Non si può valutare una casa un tanto a metro quadro, la stima del valore commerciale deve tenere conto di molte caratteristiche e variabili. Non si può improvvisare. Perché? Ma perché la corretta definizione del prezzo di vendita è condizione necessaria, sebbene non sufficiente, per la vendita di un immobile. Affidati a chi svolge questa professione dal 1990 come me... parliamone insieme 3356069107

Premessa: qui si parla al grande pubblico usando la lingua italiana, senza paroloni tecnici e formule matematiche. Docenti di estimo, invasati della lingua inglese e saputelli immobiliari passino oltre.

Il metodo più comunemente utilizzato per le stime effettuate dalle agenzie immobiliari è quello sintetico-comparativo, dove la valutazione deriva dal confronto con immobili simili venduti di recente nella stessa zona. Un'evoluzione di questo metodo è il sistema dei comparabili, che utilizza il raffronto con 1-2-3 affari fatti in zona negli ultimi mesi per una stima ancor più precisa dell'immobile.

Un utilissimo inquadramento è dato dall'Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, e per quantificare il numero di immobili offerti in vendita sul web in una data zona e i valori richiesti dai proprietari sono utili i meta-motori di ricerca specialistici.

L'agente immobiliare come esperto del mercato resta comunque fondamentale per la valutazione, qualsiasi metodo o combinazione di metodi si adotti: per applicare correttamente all' immobile specifico da valutare i paramenti fatalmente generici dell'Osservatorio, come per attribuire il giusto peso ai comparabili nella comparazione, come pure per fare la tara alle richieste spesso fuori mercato riportate negli annunci dei portali immobiliari (che non sono altro che il termometro delle aspettative di realizzo dei proprietari-venditori).

E ora, a grande richiesta, un po' di inglese che mai deve mancare ai giorni nostri...

Nella stima a forchetta (min/max) il valore normale di vendita/normal sale è quello massimo di riferimento ad oggi, mentre il valore "quick sale" prevede una vendita veloce (massimo 6 mesi) con uno sconto del 15% sul valore normale.

Quest'ultima ipotesi incorpora anche una possibile trattativa sul valore normale di riferimento. Va anche detto che in un mercato come quello attuale, temporeggiare non è, in generale, la strategia migliore per valorizzare l'immobile in vendita.

Il valore "quick sale" va quindi considerato come un paracadute prudenziale, secondo il ragionamento "nell'ipotesi più pessimistica, questo è il valore di liquidazione veloce di questo cespite".

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

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Olivati Bergamo

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La valutazione è un passo fondamentale per vendere la tua casa. Non lasciarlo all'improvvisazione, affidati a chi come noi sta ogni giorno nel marcato della #casa (dal 1990) e monitora l'andamento dei prezzi in tempo reale. Chiamami, parliamone insieme 3356069107

√ La #casa si vende per un motivo solo: il prezzo. E sì, non solo a #Bergamo

Non farti fuorviare dalle cortine fumogene: a Bergamo come nel resto del mondo, le case si vendono per un motivo solo, il prezzo. E questo indipendentemente dal livello di spesa, basso, medio, alto o altissimo: ogni casa si vende al suo valore di mercato, mentre fuori prezzo non si vende. Punto. 

• Sì, posso evitare un deprezzamento sconsiderato rimettendo in ordine i locali con l'home staging, tuttavia non aumenterò il valore della casa bensì lo farò percepire meglio, e venderò prima l'immobile. Ma se la richiesta è fuori prezzo, non c'è home staging che tenga. 
• Certo, immettendo l'immobile in un circuito MLS di collaborazione tra agenti immobiliari ne faciliterò e velocizzerò la vendita. A condizione però che ci sia il prezzo, altrimenti i colleghi mi diranno: "Ma che fuffa metti nella banca dati? Non possiamo lavorarci, è fuori mercato".
• Chiaramente la casa, anche se proposta al giusto prezzo di mercato, non si vende  mai da sola: dovrò pubblicizzarla sul web, i social, con il cartello su strada, con il telemarketing attivo di zona, le lettere ai vicini ecc. ecc. Verissimo, la differenza tra vendere e non vendere la fa il bravo agente immobiliare...ma se l'immobile è prezzato male, saranno soldi tempo ed energia sprecata.

Voltala e pirlala (come si dice in Lombardia), alla fine la condizione necessaria, sebbene non sufficiente, della vendita è sempre il prezzo dell'immobile: se è allineato ai valori correnti di mercato si vende, altrimenti puoi pure piangere in cinese ma non cavi un ragno dal buco.

E' per questo che è fondamentale, anche a Bergamo, prezzare bene la casa in partenza, per non perdere tempo e potenziali clienti interessati, e non finire in "ribassi disperati" dopo che l'immobile si è decotto con una permanenza eccessiva sul mercato.

Vuoi vendere casa, a Bergamo e oltre nei prossimi 3 mesi? Trattiamo tutta Italia grazie alla nostra rete immobiliare, direttamente (recentemente ho venduto in provincia di Ferrara) o tramite gli agenti immobiliari professionali del nostro Fiaip Network. Chiamaci, sappiamo come fare.

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✅ La provocazione è del formatore americano Mike Ferry. Nella sua brutalità è molto vera, nel senso che il prezzo non è condizione sufficiente per vendere una casa, ma certamente ne è la condizione necessaria. 

✅ Se il prezzo richiesto è fuori mercato la casa non si vende, anche bombandola di pubblicità. Per venderla bisognerà ribassare il prezzo, intanto il tempo passa e la gente mormora: hai visto che non vendono e abbassano le arie, aspettiamo che il prezzo scenda ancora. 

✅ E così, sei mesi o un anno dopo, la casa viene venduta dal proprietario, per stanchezza, ad un prezzo addirittura più basso di quello che avrebbe spuntato prezzandola a valore di mercato dall'inizio. Ci sono casistiche e statistiche a supporto.

⭐ La buona notizia (direbbe sempre Mike Ferry) è che la nostra agenzia immobiliare ha imparato a valutare e prezzare le case per venderle ora, e non per svenderle l'anno dopo, fin dal lontano 1990.

➡️ Vuoi vendere senza svendere? Chiamami, parliamone insieme 3356069107

Consulenza #immobiliare on demand in videoconferenza: da #Bergamo senza confini

Una cosa il Covid ce l'ha insegnata: il modo più pratico e sicuro di confrontarsi, anche per una consulenza professionale, è la videoconferenza. 

Per questo abbiamo attivato un servizio di consulenza on demand per risolvere tutte le tue esigenze di natura immobiliare, gestione della trattativa, contrattualistica, stime e perizie, problemi-dubbi-perplessità. Bergamo e non solo, dato che il web è per sua natura universale. Attraverso il network Fiaip possiamo poi vendere il tuo immobile su tutto il territorio nazionale. 

Vorrei mettere a tua disposizione la mia esperienza nel settore immobiliare iniziata nel 1990, opero a Bergamo e Lombardia ma non solo...

Vuoi saperne di più? Chiamami! 

Mi trovi sempre al mob. 335-6069107 (ok anche WhatsApp o Telegram).

Dopo la pandemia abbiamo venduto case financo nel delta del Po ferrarese, con un incarico preso online e online abbiamo condotto la trattativa...fiduriamoci la consulenza se non possiamo farla a distanza 😎

Per qualsiasi tua esigenza immobiliare chiamami e fissiamo una videoconferenza 👍

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#Bergamo e oltre Vuoi calcolare l'indice di vendibilità di #casa tua?

Bergamo nuovo strumento: l'indice di vendibilità di un immobile

Tutte le agenzie immobiliari offrono un servizio di valutazione delle case. Noi vogliamo andare un passo oltre e stabilire qual è il grado di commerciabilità degli immobili. Per fare questo non dobbiamo limitarci ad un esame statico della singola casa da valutare, ma considerarla all'interno di un mercato fluido e dinamico composto da domanda e offerta.

Quindi in base

• al numero di immobili in vendita in una determinata zona incrociato coi dati statistici delle compravendite
• al grado di comparabilità dell'offerta immobiliare di zona con la casa da esaminare
• al numero di richieste d'acquisto per quella tipologia in quella location

riusciamo a  calcolare la velocità di assorbimento commerciale dell'offerta immobiliare.

Questo ci consente di stabilire il prezzo da dare ad un immobile per vendere in un determinato lasso di tempo.

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