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L'agenzia immobiliare OLIVATI® s.a.s. nasce dall'esperienza di Giuliano Olivati, attivo nel settore immobiliare dal 1990 (Ruolo Ag. Immobiliari n.947).
OLIVATI® s.a.s. tratta vendite e locazioni di immobili residenziali, commerciali e industriali prevalentemente a Bergamo, Milano e Lombardia: forte catterizzazione sul residenziale urbano in zone centrali e di pregio abitativo.
Vendi casa a Bergamo e oltre? Non farti sfuggire il momento magico delle feste di Natale! In questo fortunatissimo post del 2016 ti racconto perché.
1. Chi cerca casa sotto le feste natalizie è un acquirente più determinato...
2. ...che trova meno case da visitare durante il periodo festivo, quindi c'è una minor competizione di mercato.
3. Dato che gli incarichi di vendita riprenderanno ad essere firmati con l'anno nuovo, con il maggior assortimento diminuirà l'attenzione del pubblico per la casa che stai vendendo.
4. Le case con gli addobbi natalizi sono più belle!
5. La gente, in generale, ha un atteggiamento più positivo durante il periodo natalizio.
6. I consumatori hanno più tempo per vedere case durante le feste di fine anno.
7. Turisti immobiliari e perditempo sono distratti da veglione cenone panettone, e si trovano in giro acquirenti motivati.
8. Portandoti avanti adesso eviterai di trovarti a dover vendere di fretta nella parte centrale dell'anno nuovo, quando gli acquirenti saranno distratti da un maggior numero di immobili in vendita.
9. I primi 15 giorni di commercializzazione dell'immobile sono cruciali, quindi per tutte le ragioni esaminate è vantaggioso farli cadere nel periodo natalizio.
10. Se hai prezzato correttamente la tua casa, evitando sovrapprezzi che fanno perdere tempo e clienti e conducono solo a tardivi ribassi, troverai consumatori meglio disposti all'acquisto!
Hai una casa da vendere a Bergamo e hinterland? Chiamaci subito!
Spoiler: se vuoi vendere casa è il momento giusto e non ha senso attendere non si sa che.
L'agenzia immobiliare Olivati® come ogni anno è aperta tutto agosto perché si lavora alla grande, chi cerca casa torna dal mare abbronzato e motivato ed è seriamente in giro a cercare.
Non aspettare a vendere a settembre quando lo faranno tutti e aumenterà la concorrenza:
chiamami senza problemi per una valutazione della tua casa
Il mercato immobiliare a Bergamo nel 2022 ha registrato un andamento positivo, con una crescita delle vendite e un aumento dei prezzi delle case. La nostra città si è dimostrata una delle realtà più attive del mercato immobiliare italiano.In particolare, la richiesta di case a Bergamo è stata spinta dalla crescita demografica del capoluogo e del suo hinterland, dalla presenza di numerose attività produttive e dalla sua posizione geografica, che la rende molto vicina a Milano. Questi fattori hanno attirato molte famiglie alla ricerca di una casa in cui vivere, ma anche imprese e investitori che cercano una soluzione abitativa per i loro dipendenti o un investimento immobiliare redditizio.Il segmento delle case indipendenti è stato quello più attivo, con un aumento delle richieste di abitazioni di medie e grandi dimensioni. Tuttavia, anche il mercato degli appartamenti ha registrato una crescita, soprattutto nella zona centrale della città, dove sono presenti molte attività commerciali e servizi.Il prezzo medio degli immobili a Bergamo nel 2022 è aumentato (sebbene non in tutte le zone) del 5-10% rispetto all'anno precedente, con una media di 1.500-2.000 euro al metro quadro. Per la precisione dai dati OMI - Agenzia delle Entrate ricavati dai rogiti e aggiornati al secondo semestre 2022 si estrae un prezzo medio di ca. 1850/mq per il capoluogo, e ca. 1225/mq per la provincia. La mappa dell'andamento dei prezzi è comunque a macchia di leopardo, quindi bisogna affidarsi ad una valutazione puntuale sugli affari comparabili della microzona di riferimento; un altro fattore da tenere ben presente è lo stato di vetustà e conservazione sia del fabbricato che della singola unità immobiliare, per cui è impossibile fare valutazioni automatiche se non appunto con calcoli delle medie statistiche; medie che vanno poi applicate con coefficienti correttivi per adattarsi alle specifiche valutazioni delle singole unità immobiliari.In generale, il mercato immobiliare a Bergamo nel 2022 è stato molto positivo e ha mostrato una notevole crescita. Questo trend dovrebbe continuare anche nel 2023, grazie alla stabilità economica della città e alla sua attrattiva per investitori e acquirenti. A fronte di un aumento delle compravendite si prevede una forte tenuta dei prezzi, che hanno un po' rallentato la loro tendenza al rialzo nell'ultimo trimestre 2022. In definitiva, il mercato immobiliare a Bergamo nel 2022 è stato molto dinamico e ha mostrato una forte crescita. Questo trend dovrebbe continuare anche nei prossimi anni, rendendo la città lombarda una delle realtà più attive e interessanti del mercato immobiliare italiano.Vuoi conoscere il valore commerciale della tua casa, o qualsivoglia altro tipo di immobile, in una fase di mercato così dinamica a Bergamo e dintorni? Chiamami 3356069107
Impatto del prezzo sulla visibilità: nella piramide la percentuale di potenziali acquirenti che vedrà la casa nella ricerca sul web; a sinistra la scala dei prezzi richiesti, che causeranno o impediranno la visibilità. Un sovrapprezzo del 15% addirittura rende invisibile la tua casa in vendita al 90% del target! Ecco perché è fondamentale non sbagliare la valutazione per vendere casa tua. Vuoi sapere quanto vale? Chiamami 3356069107.
Attenzione: affidarsi a una piattaforma online o ad un portale per una valutazione immobiliare attraverso gli algoritmi, applicati alle richieste dei proprietari rilevate online e non ai dati di mercato del reale venduto, significa sballare il prezzo di richiesta mediamente del 20% in eccesso! Risultato: casa tua in vendita è talmente fuori mercato che non se la fila manco il 🐱
Nel mercato di oggi, dove l'offerta continua a superare la domanda, prezzare una casa è una delle più grandi sfide che devono affrontare gli agenti immobiliari professionali. I venditori spesso vogliono realizzare dalla vendita del loro immobile un valore superiore a quello di mercato, e vi sono agenti immobiliari che li assecondano, pur di farsi firmare un incarico di vendita. Tuttavia, i migliori agenti si rendono conto che raccontare al proprietario la verità sul valore della sua casa è più importante che tornare in ufficio sventolando il pezzo di carta firmato.
Non c'è un "dopo"
I proprietari-venditori a volte pensano: "Se la casa non si vende per il prezzo che chiedo, posso sempre abbassarlo in seguito." Tuttavia, indagini statistiche dimostrano che le case che hanno subìto una riduzione del prezzo richiesto restano sul mercato più a lungo, e alla fine si vendono a un valore inferiore a quello di mercato. Come è possibile? Quello che da sempre gli agenti immobiliari più accorti dicono ai loro clienti trova ora una dimostrazione scientifica nella ricerca di John Knight della University of the Pacific (la più antica università della California). Nel suo articolo "Richiesta iniziale, tempo di vendita e prezzo finale" Knight ha riportato i dati di un'indagine statistica sul costo (in termini di tempo e denaro) per un venditore di casa che parte con una richiesta alta all'inizio per poi abbassare il prezzo. Ecco la rivelazione:
"Le case sul mercato che hanno subìto una revisione della richiesta si vendono a un prezzo più basso, e quanto maggiore è il ribasso, tanto minore è il prezzo finale di vendita. Inoltre più a lungo la casa rimane sul mercato, più basso è il suo prezzo di vendita finale".
In sostanza, l'approccio "Sparo alto e semmai abbasserò il prezzo dopo" può dipingere un'immagine negativa nella mente degli acquirenti. Ogni volta che si verifica una riduzione del prezzo, gli acquirenti possono pensare "Quella casa deve avere qualcosa di sbagliato." Poi, quando un acquirente di ribasso in ribasso alla fine fa un'offerta, straccia il prezzo perché vede il venditore come "altamente motivato" (leggi: disperato). Prezzare la casa giusta dall'inizio elimina questi rischi.
Non costruire "spazio di negoziazione" nel prezzo
Molti proprietari-venditori dicono che tengono alto il prezzo della loro abitazione per avere "spazio di negoziazione". Ma il risutato, in realtà, è che la casa viene vista da un numero più basso di potenziali acquirenti (vedi la piramide dell' "impatto del prezzo sulla visibilità" riportata all'inizio dell'articolo). E sappiamo che la limitazione della domanda avrà un impatto negativo sul prezzo di vendita della casa.
Non siete convinti? In realtà è semplicissimo: quando un acquirente cerca una casa sul web (come succede sempre più spesso), concentra la sua ricerca sulla fascia di prezzo desiderata. Se il proprietario sta cercando di vendere la sua casa a € 400.000, ma la prezza a € 425.000 per lasciare "spazio di negoziazione," i potenziali acquirenti che ricercano nella fascia € 350.000- € 400.000 non sapranno nemmeno che quella casa è in vendita, e certamente non andranno a vederla!
Molto eloquente la tabella in cima all'articolo. Più alto è prezzo della vostra casa rispetto al reale valore di mercato, meno potenziali acquirenti potranno effettivamente vederla durante la ricerca sul web.
Una strategia migliore sarebbe quella di prezzare la casa in modo corretto fin dall'inizio. Questo approccio spesso porta addirittura a molteplici offerte, con gli acquirenti che competono uno contro l'altro per il "diritto" di acquistare la vostra casa.
Ok, il prezzo è giusto
Prezzare una casa nel modo giusto, che ne determinerà la vendita, non è alla portata di tutti. Serve un agente immobiliare professionale che faccia un'analisi comparativa di mercato, e poi dica la verità al proprietario venditore.
Sei un proprietario che vuole vendere casa sua? Hai bisogno di un agente che ti dirà che cosa è necessario sapere, piuttosto che quello che vuoi farti dire. Questo ti metterà nella miglior posizione possibile. Tabella e dati di questo articolo: cortesia Keeping Current Matters, Ronkonkoma, NY (USA)
Vuoi sapere la verità su quanto vale la tua casa a Bergamo e provincia?
Bergamo (alta e bassa) è metà da vendere e metà da comprare... sì ma solo al prezzo giusto!
Se vuoi vendere casa non fare questo errore! Come dice la scuola immobiliare americana, un immobile riceve il maggior numero di visite nelle prime 2 settimane sul mercato. E quando e' più alto il prezzo richiesto? Proprio nella prima fase di commercializzazione. Questo perché spesso l'agente immobiliare non vuole contraddire il proprietario, che chiede sempre troppo, e per non perdere l'incarico di vendita gli va dietro con un prezzo fuori mercato. Solo che in questo modo si fanno scappare gli acquirenti più motivati, quelli che vanno a vedere la casa non appena viene messa in vendita. Così facendo si aiuta qualcun altro a vendere casa sua (a prezzo), mentre noi rimaniamo al palo con un prezzo fuori prezzo. Sara' giocoforza ridurre la richiesta, altrimenti e' tempo perso, ma in questo modo rischiamo di alimentare una domanda attendista e ribassista, allontanando la vendita. Insomma non si ha idea di quanti danni produca l'approccio "io faccio una sparata, poi casomai si tratta". E' fondamentale azzeccare il prezzo di prima richiesta, ma questo lo può fare solo un agente immobiliare professionale. E un proprietario davvero venditore, che si affida a lui. Vuoi sapere qual è il prezzo giustoper mettere in vendita casa tua? Chiamaci! Agenzia immobiliare Olivati Bergamo Tel. 335-6069107 info@olivati.com
✅ Alla ripresa di settembre, facciamo il punto della situazione sul mercato immobiliare a Bergamo e nel resto d'Italia. La casa si conferma sempre di più come un bene anticiclico, in grado di preservare il capitale anche in fase di inflazione e di assicurare un ottimo reddito da locazione.
✅ Se vuoi vendere il tuo immobile a Bergamo allora ti serve una valutazione commerciale come punto di partenza, poi un piano marketing efficace e la capacità di trattare la vendita con i potenziali acquirenti. Tutte cose che noi facciamo dal 1990.
Vendere casa d'estate? Certo! Anche a Bergamo luglio e agosto sono mesi ideali per mostrare il vostro appartamento o la vostra villa ai potenziali acquirenti. Per questo noi restiamo aperti tutto agosto, e lavoriamo benissimo!
Molti scelgono giugno e settembre per la villeggiatura, e anche chi esce da Bergamo a luglio e agosto in genere dopo una o due settimane torna. E, se sta cercando casa, si mette a visitare gli immobili sul mercato, complice il bel tempo e le giornate lunghe.
Lo abbiamo sperimentato gli anni scorsi e si sta confermando anche ora a Bergamo e provincia, abbiamo venduto due appartamenti ognuno in due settimane, e un box in una settimana!
Vuoi vendere casa velocemente? Non aspettare l'autunno.
Immobiliare: unire il meglio della tradizione italiana e di quella americana? Sì può
Chi controlla il mercato?
Chi ha in mano l'offerta.
E nell'immobiliare chi ha in mano l'offerta?
Gli agenti immobiliari che acquisiscono incarichi di vendita.
Perché si vendono le case?
Le case si vendono per il prezzo. Condizione non sufficiente, ma certamente necessaria.
Quindi chi acquisisce incarichi a prezzo...
Determina la vendita degli immobili.
Chi fa lavorare gli altri nell'immobiliare?
Chi acquisisce incarichi a prezzo.
Chi è il "datore di lavoro" degli altri agenti immobiliari?
Chi reperisce e contrattualizza il prodotto da vendere, e lo condivide con i colleghi che lo vendono.
Ma allora perché in Italia l'acquisizione di incarichi di vendita viene lasciata ai ragazzini inesperti, apprendisti o abusivi, mentre gli agenti immobiliari più anziani ed esperti si limitano spesso a mostrare gli immobili ai potenziali acquirenti?
Perché far vedere le case è più facile che andarsele a cercare, e gli agenti immobiliari navigati hanno perso la grinta che avevano da ragazzi, quando rubavano il mestiere con le unghie e coi denti.
Perché invece negli USA accade il contrario, e l'acquisitore (listing agent) vale più del venditore (show agent)?
Perchè il marketing è nato in America, e nelle 4 P del marketing (Prodotto - Prezzo - Punto vendita - Pubblicità) quelle più importanti sono le prime 2: si vende solo il Prodotto prezzato al giusto Prezzo di mercato.
Quindi noi agenti immobiliari del Belpaese dobbiamo americanizzarci?
No, siamo e resteremo italiani quindi unici. Ma dobbiamo avere l'umiltà di importare dagli USA le cose che funzionano, come abbiamo importato l'agenzia immobiliare organizzata, la modulistica, il telemarketing, il web marketing, ecc. ecc.
Oh, yeah!
Vuoi vendere casa tua entro 3 mesi, senza cincischiare in questa fase di mercato? Chiamaci per conoscere le tecniche che usiamo per vendere le case.
✅ La figura del mediatore immobiliare super partes è tipicamente italiana, e ne andiamo fieri. Che cosa possiamo imparare dai colleghi americani? La strutturazione professionale dell'attività dell'agenzia immobiliare moderna, con una forte attenzione sui risultati attraverso un piano marketing strutturato.
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1) Perché si vendono le case? - Le case si vendono per un motivo solo: il prezzo (Cit. Mike Ferry). Non è condizione sufficiente, ma senz'altro necessaria. 2) Domandone: chi ha il controllo del mercato immobiliare? - Elementary, Watson: chi controlla l'offerta. 3) E che significa in concreto, per un'agenzia immobiliare, controllare l'offerta? - Vuol dire focalizzare l'origine del business sui proprietari-venditori e proporre in vendita immobili con il giusto rapporto qualità-prezzo. 4) Una casa a prezzo si vende? - Sempre. Se non si vende, significa che è fuori prezzo. Parliamo però di un immobile promosso quotidianamente grazie al marketing attivo di un agente immobiliare professionale, e non con i pochi mezzi a disposizione del privato 5) Quindi se un'agenzia immobiliare vende case prezzate in modo corretto, non dipende dall'acquirente? - L'agenzia immobiliare non fa preferenze tra acquirente e venditore e dipende da entrambi. Diciamo che se la casa è a prezzo trovare l'acquirente è più facile, mentre per l'acquirente è laborioso trovare sul mercato immobili a prezzo. 6) Perché è diventato difficile lavorare per gli acquirenti? - Perché l'offerta è aumentata e vogliono vedere decine di immobili prima di prendere una decisione. Alla fine non si ricordano più nemmeno le case viste ieri. Fatta mente locale grazie all'aiuto dell'agente immobiliare, tra tutte le residenze visionate sceglieranno comunque quella col miglior rapporto qualità-prezzo. 7) Perché la collaborazione tra agenzie è importante? - Per ridurre i tempi di vendita, velocizzando il mercato e liberando risorse temporali per l'agenzia immobiliare, che può rapidamente mettersi a caccia di nuovo prodotto da vendere. 8) Con la collaborazione tra agenzie immobiliari si può vendere anche fuori prezzo? - No, il presupposto della vendita è sempre che la casa venga proposta al prezzo di mercato corrente e non fuori mercato. E' il prezzo richiesto che causa la vendita, o la blocca se tale prezzo è sovrastimato. Ecco perché chi controlla l'offerta controlla l'immobiliare. 9) Quali sono i sintomi di un immobile prezzato troppo alto? - Sono 3:
tante visite sui siti web ma poche richieste info;
tante info ma pochi sopralluoghi per i potenziali acquirenti;
tanti sopralluoghi ma nessun'offerta
10) L'home staging può far vendere una casa fuori prezzo?
- No, può velocizzare la vendita e aumentare il "valore percepito" di una casa (non il valore intrinseco), ma se il prezzo è fuori mercato non c'è home staging che tenga.
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✅ Il mercato immobiliare viene controllato, cioè correttamente interpretato, da quei venditori che prezzano l'immobile secondo i valori correnti, e quindi corretti, allineati alle dinamiche della domanda e dell'offerta.
✅ Si evitano così perdite di tempo e successivi ribassi che portano a svendere per stanchezza un immobile rimasto per troppo tempo sul mercato inseguendo il mitologico "amatore" (quello che arriva a cavallo dell'unicorno 🦄).
➡️ Sono sul mercato dal 1990, la mia missione è vendere case presto e bene. Chiamami al mio telefono personale 3356069107, parliamone insieme
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Oggi l'orizzonte temporale, se si azzecca la richiesta iniziale e si fa un piano marketing aggressivo, va da uno a tre mesi. Sì hai capito bene: da 1 a 3 mesi! E questo perché la domanda di case e si sta risvegliando. Ma attenzione: se prezzi il tuo immobile nel modo sbagliato, se lo sopravvaluti illudendoti di fregare il mercato, ti può rimanere sul groppone per mesi e mesi, se non anni!
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✅ In questo breve video del febbraio 2021, pubblicato su YouTube e sul mio sito olivati.blogspot.com, evidenziavo le linee di tendenza del mercato immobiliare post Covid. A distanza di 14 mesi constato che quelle dinamiche sono ancora attuali, ora che possiamo dire di vedere la luce in fondo al tunnel della pandemia.
✅ Anche ora sto cercando immobili da vendere, perché la domanda è in crescita e le case, se prezzate nel modo corretto, si vendono velocemente: senza nessuna necessità di svenderle! Chiamami vuoi vendere casa, parliamone insieme 3356069107.
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Buone notizie per il mattone bergamasco, confortanti i dati emersi dalla riunione semestrale del Comitato Consultivo Tecnico dell’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) - Agenzia delle Entrate.
Giuliano Olivati, vicepresidente nazionale Fiaip e direttore responsabile dell’Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, dopo aver partecipato alla riunione riporta la soddisfazione degli agenti immobiliari professionali per l’impennata delle compravendite: “le oscillazioni rilevanti rispetto ai semestri precedenti ci fanno sperare in un ritorno del mercato a prima della crisi finanziaria del 2008, intanto stiamo assistendo al recupero dei volumi pre-pandemia. Con la riduzione della libertà di movimento che ha colpito l’attività lavorativa, quella scolastica e il tempo libero c’è stata una spinta a ricercare nuovi spazi domestici più vivibili per il nucleo familiare”. Cresce la domanda di quelle abitazioni che hanno maggiori spazi all’aperto, con una preferenza per i piani terra con giardino e magari fuori dal centro città. Ciò spiega anche il maggiore incremento delle vendite nei comuni della provincia. La domanda proviene anche da chi era in affitto, che grazie a nuovi strumenti finanziari posti in essere dalle banche (si pensi alle agevolazioni per gli under 36) vede nell’acquisto della casa un rilancio per ripartire dopo l’emergenza pandemica.
Si muovono i piccoli investitori che, con i tassi di rendimento degli affitti intorno al 6%-7%, per i tagli come bilocali e trilocali in zone semicentrali del capoluogo, vogliono far fruttare i propri risparmi.
Gli incentivi fiscali legati soprattutto al bonus del 110% hanno avuto un effetto trainante sul volume delle compravendite, mentre per i prezzi si assiste ad un andamento costante.
I prezzi rimangono in generale stazionari, anche se si intravede un leggero aumento per il nuovo. In alcune zone come Treviglio, caratterizzata negli ultimi anni da nuovi costruzioni che consentono di usufruire, grazie alle agevolazioni fiscali, di sconti consistenti in fattura, i prezzi dell’usato, come rilevato nel corso dell’indagine, sono in leggero calo. Si tratta naturalmente di quelle abitazioni che, come si è detto, non hanno i requisiti che sono oggi ricercati.
Oggi la forbice di prezzo domanda e offerta si è ridotta, i contraenti fanno prevalere la concretezza alle proprie pretese con contestuale riduzione dei tempi di vendita.
Viene confermata la fase stagnante che caratterizza il mercato dei capannoni, nel cui settore la logistica richiede sempre più delle strutture più efficienti, e dei negozi, per i quali si attende prima di investire.
Nella tabella n. 1 viene riportato il NTN suddiviso per semestri nell’anno 2019 e 2020 e mostrata la flessione avutasi nel I semestre 2020, dovuta alla chiusura delle attività immobiliari, a cui è seguito il recupero nell’ultima parte dell’anno.
AREA
NTN I
SEM 2019
NTN II
SEM 2019
NTN I
SEM 2020
NTN II
SEM 2020
Capoluogo
836
1.008
582
961
Non Capoluogo
5.743
5.931
4.166
6.824
Provincia di Bergamo
6.580
6.939
4.748
7.785
Tabella n. 1 Numero NTN suddiviso per semestri anno 2019 e 2020
Una ripresa confermata anche dai dati provvisori delle statistiche trimestrali, riportati nella tabella n. 2, con la crescita dei volumi soprattutto nei comuni della provincia rispetto al capoluogo.
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua abitazioni, provincia di Bergamo
AREA
NTN IV 2019
NTN I 2020
NTN II 2020
NTN III 2020
NTN IV 2020
NTN I 2021
VAR % NTN IV 20/IV 19
VAR % NTN I 21/I 20
Capoluogo
613
302
280
366
595
480
-2,9
+58,9
Non Capoluogo
3.309
2.029
2.137
2.922
3.902
3.360
+17,9
+65,6
Provincia di Bergamo
3.922
2.331
3.288
3.288
4.496
3.840
+14,6
+64,7
Il grafico qua sotto mostra invece il recupero dei volumi avvenuto nell’ultimo trimestre del 2020 rispetto all’intero anno.
Figura 1: Serie storica trimestrale NTN dal 2011 – dati osservati e dati destagionalizzati
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