Vuoi vendere #casa a #Bergamo? Parti dalla giusta valutazione

Molti proprietari, anche a Bergamo, pensano che il prezzo della loro casa sia una variabile indipendente dall' andamento di mercato, determinata solo dai loro desiderata: "la mia casa vale millemila miliardi, o a quel prezzo o non la svendo mica!"

Un conto sono le aspettative e i desideri, un conto è la realtà. La realtà di casa tua la scopriamo insieme, con una valutazione scientifica di mercato fatta con i rogiti comparabili recenti della microzona, riportati nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate.

Senza giusta valutazione di partenza non è possibile vendere una casa (nessun tipo di immobile in realtà). Bergamo non fa eccezione. Ecco perché ti conviene affidarti ad un agente immobiliare professionale. Il dr Giuliano Olivati è direttore responsabile dell'Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo (la Federazione Agenti Immobiliari Professionali, di cui è Vice Presidente Nazionale dopo essere stato per 12 anni presidente di Fiaip Bergamo) e siede nel Comitato Consultivo Tecnico provinciale dell'OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare del Ministero delle Finanze/AdE

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Affidati al dr Giuliano Olivati il tuo professionista immobiliare  di fiducia a Bergamo

#Immobiliare e #social: leggenda e realtà

La ricetta magica per i social? Non esiste.
Balle spaziali e miti da sfatare

Giuliano Olivati
Amministratore agenzia immobiliare Olivati sas - Bergamo 
Vice Presidente Nazionale Fiaip
Delegato Comunicazione e Social

Ecco il secondo articolo della mia rubrica "Social ergo sum" nella newsletter L'agente immobiliare, inviata da Fiaip agli agenti immobiliari professionali italiani

✅ Spesso si leggono articoli su come usare al meglio i social in generale, per imprenditori, per agenti immobiliari, per acquisire incarichi (anche mentre si dorme), per vendere case...certamente possono essere contributi interessanti, a volte ben fatti altre meno. Ma una cosa è certa: chi dice di avere la ricetta o la fornula magica per i social, i social li conosce poco. Si tratta infatti di un ecosistema in perenne movimento, come il paesaggio che si vede dal treno. E per giunta non c'è un solo mezzo per attraversare con successo questo paesaggio, si può usare dal treno all'aereo al monopattino, financo al drone intelligente, ma non c'è un unico modo di farlo. E come farlo dipende dai nostri obiettivi ed esigenze, come pure dalla nostra sensibilità personale. Cerchiamo di capirci qualcosa di più.

✅ Obiettivi e finalità

Cosa intendiamo fare con i social come agenti immoibiliari professionali? Vogliamo ampliare la conoscenza del marchio (brand awareness)? Vogliamo creare coinvolgimento da parte degli utenti (engagement)? Puntiamo a colitivare la nostra nicchia di mercato, creando una comunità social (community) che ci riconosca come punto di riferimento per l'immobiliare e si rivolga a noi per vendere comprare o affittare (ma anche ristrutturare, arredare, riparare) casa? A seconda di quali obiettivi scegliamo e quale sia il nostro target di clienti potremo usare social diversi con modalità e strategie differenti. Gli obiettivi che abbiamo riportato possono anche essere messi in scaletta come 3 passaggi (step) di una strategia di social media marketing strutturata.

✅ A seconda del nostro target abbiamo diverse piattaforme a cui rivolgerci. Una platea generalista viene intercettata dalle pagine Facebook, che tutti danno per morto ma non lo è, invecchia e perde qualche colpo ma resta ad oggi la Rai1 dei social. Simile audience per i video YouTube. I "giovani" (20-40) su Instagram. Giovanissimi e giovani su Tiktok. Professionisti su LinkedIn. Universo femminile su Pinterest. Twitter per i contenuti informativi, articoli e blog, platea dai 25 in su.

Queste sono ampie generalizzazioni "da bar", in realtà le agenzie immobiliari che vogliono funzionare sui social dovrebbero fare un'analisi del proprio target, per andare ad attivare i social giusti per quello spaccato socio-demografico che esce dalla fotografia della loro clientela.

✅ Domandone: conviene essere presenti come agenzia immobiliare su tutti i social, o focalizzarsi su uno solo? Risposta: dipende. Se hai un target di nicchia e ben definito, dagli immobili d'impresa alle signore bene milanesi, puoi efficacemente coltivare il tuo orto sul social preferito da quel target, LinkedIn nel primo caso e Insta nel secondo. Se invece hai una clientela più generalista e diversificata, o hai un negozio di zona su strada, può essere proficuo essere su vari social per intercettare tutti i segmenti demografici di quella zona.

✅ Balle spaziali su social e agenti immobiliari

1) "Con Facebook non c'è più bisogno di fare ricerca": assolutamente falso (te piacerebbe...), i social si affiancano ma non sostituiscono il marketing tradizionale offline. Questo nel 99,9% dei casi, esistono ovviamente eccezioni che confermano la regola ma si tratta di agenti immobiliari con sensibilità da creatori digitali e capacità grafiche, artistiche, letterarie, audio-video di molto superiori alla media, che non fanno scuola.

2) "Con i social non c'è bisogno di incontrarsi e si lavora in uno spazio virtuale": falso, le case non si comprano con un click ma visitandole di persona e facendo la trattativa con l'aiuto di un agente immobiliare professionale. I social sono utili per creare contatti che poi si traducono in appuntamenti in presenza per acquisire incarichi di vendita o raccogliere proposte d'acquisto. Il passaggio deve sempre essere dai social alla realtà. Sempre sempre sempre? Beh in effetti no, la pandemia ci ha insegnato che si sono fatte delle rare vendite a distanza, che però non sono diventate il nuovo paradigma della mediazione immobiliare. Per comprare una casa il cliente chiede ancora di visionarla, e anche la trattativa si fa molto meglio di persona che a distanza.

3) "I social sono una colossale perdita di tempo, l'agente immobiliare deve starne lontano e concentrarsi a fare zona, telemarketing e relazioni personali": falso, i social se ragionevolmente usati non possono che giovare, in molti modi, all'agenzia immobiliare. Perché "aut aut"? Molto meglio "et et". Se anche non vuoi spenderci molto tempo e denaro sui social ti conviene comunque esserci, anche a costo 0 ma in modo intelligente, per integrare il marketing 2.0 alle pur efficaci strategie tradizionali offline. Quale agenzia immobiliare non ha almeno una pagina Facebook? Vediamo di usarla e farla funzionare nel modo migliore...

⭐ Non ci sono regole immutabili comunque, vale sperimentare e vedere che risultati si ottengono, per poi eventualmente correggere il tiro. Diversi agenti immobiliari ci dicono che hanno ottenuto risultati di business andando controcorrente sui social, uscendo dagli standard, innovando e trovando soluzioni personali. Ci soccorre il generale Annibale, che per convincere i soldati cartaginesi riluttanti a valicare le Alpi con gli elefanti per puntare su Roma li arringò da vero uomo di marketing: "o troveremo una strada, o ce ne faremo una". Quelli che si sono fatti la loro strada da soli, nel social media marketing, sono quelli che hanno fatto più strada.

#Social ergo sum. I nuovi media 2.0 per l'agenzia #immobiliare

 

Le tendenze social che stanno cambiando la comunicazione

Giuliano Olivati
Vice Presidente Nazionale Fiaip
Delegato Comunicazione e Social

È uscito il primo numero della newsletter Fiaip L'Agente Immobiliare, in partnership con Il Sole 24 Ore. Io ho una rubrica fissa, Social ergo sum, in cui parlo di social media in generale, e nella prospettiva delle agenzie immobiliari. Ecco il primo articolo.

✅ Sui social come Fiaip stiamo andando bene in progressiva crescita, ma cosa sta succedendo nel socialverso, un ecosistema complesso in continuo sviluppo? Molte e importanti cose.

✅ L'evoluzione storica della comunicazione a cavallo tra il XX e il XXI secolo è stata carta - web - social - immagini - video. Questa rivoluzione resta incredibile sia per chi l'ha vissuta, e guardandosi indietro non si rende conto di come sia potuta accadere, sia per i nativi digitali che l'ascoltano come una specie di leggenda del passato.

✅ La svolta è stato lo smartphone, il 90% degli internauti si collega da lì. Lo smartphone è la nostra appendice digitale, protesi emozionale, la scatola nera della nostra vita, il vetro attraverso il quale guardiamo il mondo. E l'avvento dell'Età del Telefono ci ha messo letteralmente in tasca i Social, che sono i nuovi media.

✅ Le reti sociali, dopo essersi mangiate la carta del giornaloni, hanno cominciato a sgranocchiare anche i led della televisione, se è vero che ormai il tempo passato sui social e quello sulla TV si equivalgono, ma i social sono in crescita, soprattutto nella fascia 18-39 anni. Il dato sorprendente è che il 65% degli utenti cerca info solo sui social! Ecco perché Twitter ormai è il giornale del mondo e se lo voleva comprare (ora deciderà un tribunale americano) Elon Musk, che intendeva portare gli utenti da 220 MLN a 1 MLD. Ma attenzione, nuove piattaforme stanno prendendo piede velocemente, sempre più giornalisti e influencer si spostano su Tiktok, che da tempo non è più il regno dei ragazzini perditempo ma sta conquistando il mondo con i suoi video verticali. Brevi? Prevalentemente, ma ormai possono arrivare fino a 10 minuti, mossa del social cinese per conquistare il mondo delle news.

✅ Video video video! Tiktok (2016) ha cambiato il gioco, i reel di Instagram e gli short di YouTube, introdotti entrambi nel 2020, sono la risposta. Per la prima volta nella storia, sono gli americani a copiare i cinesi. Le piattaforme privilegiano con i loro algoritmi la visualizzazione di brevi video in formato verticale, scrollabili con un semplice movimento del pollice dal basso in alto. L'effetto è ipnotico, tanto che i ragazzini possoni subire danni comportamentali per eccesso di video. Anche le metriche di diffusione sono sorprendenti. I reel, in base a test eseguiti, hanno visualizzioni almeno 8x rispetto al classico post statico Instagram, ma possono arrivare a 10x e oltre attraverso un caricamento sistematico.

✅ Questo significa che testi e link sui social sono morti, come ogni tanto qualcuno dice? No, significa che il pubblico si distribuisce sulle piattaforme in base all'età e alla propensione alla lettura o alla fruizione di video. La triade classica Facebook - Twitter - LinkedIn continua a venire utilizzata in tutto il mondo ogni giorno dalle news agency e da chiunque voglia diffondere un contenuto web tramite link. Instagram e Tiktok sono appannaggio di chi vuole vedere foto e video. YouTube è il secondo motore di ricerca dopo Google, al quale appartiene, è il Google dei video. Tiktok ha l'ambizione di diventare lui il primo motore di ricerca video, attraverso l'uso degli hashtag utilizzati come chiave di ricerca. Anni fa, quando un figlio faceva una domanda "da enciclopedia", il bravo genitore lo mandava su Wikipedia. Poi i ragazzi han cominciato a sbuffare, "papà dammi un tutorial video che mi annoio a leggere". Ora il mantra è "troppo lunghi i video YouTube, cerco una risposta in un minuto, vado su Tiktok".

✅ Sulla demografia dei social bisogna riconoscere linee di tendenza, evitando però facili semplificazioni: ci sono molte sovrapposizioni, lo stesso professionista che cerca una notizia su Twitter o un approfondimento su LinkedIn partecipa al gruppo Facebook del suo quartiere o della palestra e va su Instagram a vedere che novità ci sono. Se ha dieci minuti di bianco è facile che faccia una capatina su Tiktok, vediamo che combinano i miei figli...salvo rimanerne risucchiato, tra un video sulla guerra e un balletto impertinente. Le donne oltre a Instagram popolano Pinterest, che vuol essere un motore di ricerca di "ispirazioni", e ospita immagini video e link, con una forte propensione al commercio elettronico immediato, cliccando un pulsante si entra in un negozio online e il gioco è fatto...funzione geniale questa, che è stata poi copiata da Instagram. Risultato: fiumi di denaro speso in pubblicità e-commerce dai grandi marchi su queste due piattaforme, in continua e silenziosa crescita.

✅ Anche le tre maggiori app di messaggistica, Messenger WhatsApp e Telegram, hanno virato su dinamiche social. Le prime due, proprietà Meta come Facebook e Instagram, puntano sulle storie effimere (che su WA si chiamano stati). Telegram oltre ai gruppi, caratteristica che condivide con le altre due app, ha sviluppato un vasto assortimento di canali di distribuzione "da uno a molti", stesso principio della newsletter email, per ricevere tutti gli aggiornamenti da un'emittente di notizie.

✅ Last but (not) least, il Metaverso anzi metaversi: è un mondo nuovo verso cui avere un atteggiamento di apertura critica. Spoiler: sì se travasa contatti nel mondo reale, no se diventa alternativa allucinatoria al mondo reale. Ora come ora è un'incognita e monitoriamo questo nuovo universo virtuale. Ne riparleremo: sarà un clamoroso flop o la svolta epocale nella comunicazione social (e oltre)?

      ⭐ Restate collegati!

 

La mia relazione elettorale sul tema della #comunicazione al XV Congresso Nazionale #Fiaip

La comunicazione non è la ciliegina sulla torta. E' la torta.

Vale per un'agenzia immobiliare e vale anche per Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali della quale sono stato confermato Vice Presidente Nazionale al Congresso di Bologna nell'ottobre 2021: qui la mia breve relazione elettorale. 

Credo in una comunicazione chiara ed efficace, trasparente, che va al sodo, sia negli affari che nella mia Federazione. Da studente universitario ho collaborato con L'Eco di Bergamo come giornalista pubblicista e ho lavorato nell'ufficio stampa dell'associazione artigiani della mia città. Dopo la laurea in Filosofia mi sono dato anima e corpo alla professione di agente immobiliare a Bergamo e oltre, portandomi dietro quello che avevo imparato nella pratica giornalistica. 

Per approfondire il tema della comunicazione, commerciale immobiliare e associativa, chiamami senza problemi 3356069107

Olivati (#Fiaip #Bergamo) rieletto vicepresidente nazionale degli agenti immobiliari professionali

Giuliano Olivati, vicepresidente nazionale Fiaip

Il bergamasco Giuliano Olivati rieletto vicepresidente nazionale Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali

Il XV congresso nazionale Fiaip ha confermato nei giorni scorsi il presidente Gian Battista Baccarini con la sua squadra di governo, della quale fa parte anche Giuliano Olivati, rieletto al secondo mandato con l' 85% dei consensi. "Dopo 12 anni come presidente Fiaip Bergamo - commenta Olivati - l'esperienza di vicepresidente nazionale, con la delega alla comunicazione e social media, mi ha permesso di conoscere meglio la scena immobiliare italiana. Il mercato della casa è solido come non mai, e noi agenti immobiliari professionali abbiamo l'orgoglio di aver trascinato questo Paese fuori dalla crisi economica della pandemia, facendo semplicemente il nostro lavoro, vendendo anzi intermediando case. È stato l'immobiliare il primo settore economico a ripartire - conclude Olivati - prima dell'export e dei consumi interni, perché la casa è la vera sicurezza e il rifugio degli italiani, da sempre. Questo noi vogliamo continuare a comunicare, a tutti gli interlocutori".

#Bergamo, la #casa batte la pandemia!

Come ha influito il Covid sull'andamento del mercato immobiliare residenziale? Ce ne parla il dr Giuliano Olivati, titolare di agenzia immobiliare e Vice Presidente Nazionale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

Bergamo, compravendite a razzo con la pandemia: si cercano case grandi e con spazi esterni. La mia intervista al Corriere della Sera 

Cerco case da vendere a Bergamo e provincia per richieste urgenti! 3356069107

Come fa un agente immobiliare professionale a valutare una #casa a #Bergamo?

Giuliano Olivati, Vice Presidente Nazionale della Fiaip (Federazione italiana Agenti Immobiliari Professionali) con delega alla Comunicazione e ai Social Media, parla di un aspetto cruciale per la professionalità dell'agente immobiliare: la valutazione o stima commerciale di un bene immobile.
Info e richieste: 3356069107

La situazione #immobiliare secondo Fiaip (vale anche per #Bergamo)

Comunicazione del Presidente Nazionale agli associati Fiaip

30 anni di casa a Bergamo e le prospettive 2021

Perché la PNL serve ad un agente #immobiliare professionale, anche a #Bergamo

Corso organizzato a Bergamo totalmente a carico di Fiaip, per gli agenti immobiliari professionali associati e i loro collaboratori

Ho partecipato oggi ad un corso di PNL per agenti immobiliari organizzato da Fiaip Bergamo, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, tenuto dal formatore Benito Ranucci, specializzato in questa disciplina. 

Senza entrare in una disamina epistemologica della Programmazione Neuro Linguistica, da sempre credo che l'attenzione al cliente inteso come persona nella sua interezza, coi suoi bisogni, le sue esigenze, il suo vissuto stratificato e complesso sia fondamentale per un agente immobiliare professionale. Mi perdonino gli esperti, in questo a mio parere la PNL vale come altre teorie psicologiche, che infatti spesso convergono: l'importante secondo me non è tanto la fede cieca in questo o quell'apparato teorico, ma la capacità che queste teorie hanno, se correttamente applicate, di portare il focus dell'agente immobiliare sulla persona-cliente.

Noi siamo spesso concentrati quasi esclusivamente sulle case, ne siamo ossessionati, ubicazione e contesto urbanistico, caratteristiche tecnico-costruttive, vetustà, condizioni e stato d'uso, stima del corretto prezzo di mercato, strumenti di marketing immobiliare ecc. ecc., e giustamente, guai se non conoscessimo a menadito il prodotto-casa! Ma attenzione, il nostro è un "people business", una professione che consiste nel mettere in relazione chi vende, compra e affitta casa, per aiutarli a concludere un affare immobiliare. L'aspetto umano è preponderante e distintivo nel nostro lavoro, altrimenti saremmo ingegneri edili (tanto di cappello ovviamente!), ma non saremmo quello che siamo e dobbiamo essere: agenti immobiliari ossia mediatori professionali di beni immobili, certo, ma a favore delle persone, i nostri clienti, i consumatori. 

Partire dall'uomo, inteso come persona prima che come cliente, è essenziale per entrare in sintonia con i suoi bisogni profondi, alla base della sua esigenza di comprare, vendere o affittare casa. Solo così possiamo mettere d'accordo due persone, venditore e acquirente, con interessi economici contrapposti (io vinco/tu perdi), per farle vincere entrambe attraverso la nostra preziosa e insostituibile opera di mediazione!

Per questo (la faccio corta) si dice anche che il buon agente immobiliare, oltre che un po' commerciale, un po' architetto, un po' avvocato, un po' fiscalista e un po' notaio debba essere soprattutto, e più di un po', un grande psicologo per i suoi clienti.

Grazie Fiaip e grazie Fiaip Bergamo per avercelo ricordato oggi!

Giuliano Olivati

Titolare di agenzia immobiliare a Bergamo

Vice Presidente Nazionale Fiaip

Perché affidarsi ad un agente immobiliare professionale #Fiaip...anche a #Bergamo

Qual è il valore aggiunto di un agente immobiliare Fiaip? Ce lo spiega Giuliano Olivati, amministratore dell'agenzia immobiliare Olivati sas di Bergamo, per 12 anni Presidente Provinciale e dal 2017 Vice Presidente Nazionale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali.

Fiaip è l'associazione degli agenti immobiliari professionali italiani, che si distingue per la formazione continua dei suoi associati sul territorio e la professionalità dei suoi associati.

Vendi casa a Bergamo e provicia o Milano? Chiama ora!

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Mob. 3356069107 anche WhatsApp o Telegram

Mercato #immobiliare? Dopo la crisi arriva il "new normal"...anche a #Bergamo

L'#immobiliare si stabilizza in una post-crisi "new normal" (tradotto: scordatevi le vacche grasse speculative e mettete a reddito il mattone) 🏠🏡🏪
Non mi credete che lo predico da mo'? 😎 Ascoltate la Signorina Nomisma (innominata "Dottoressa"👩)
➡️https://t.co/CslrKN7hE9 pic.twitter.com/7vbOnRSXEN

— giuliano olivati (@olivati) 30 marzo 2018

#Social e #immobiliare: Olivati all'evento Fiaip 4.0

Orgoglioso di aver fatto da moderatore dell'evento Fiaip 4.0 in Assolombarda a Milano, per la presentazione delle nuove tecnologie per l'intermediazione immobiliare messe in campo da Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali.

Ho anche svolto un intervento specifico sull'uso dei social media, sempre più importanti nella strategia comunicativa di Fiaip e di qualsiasi agenzia immobiliare.

Uno strumento fondamentale per la promozione del real estate, da affiancare a quelli tradizionali come le relazioni personali, il telemarketing, la "zona" ecc.

Chiamami o whatsappami per maggiori informazioni!

335-6069107

Giuliano #Olivati (#Fiaip) ospite ai Real Estate Awards 2017

Milano, Grand Hotel Villa Torretta Sesto San Giovanni, 30/11/17 h. 14.30

Giuliano Olivati, Vice Presidente Nazionale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, partecipa oggi alle 14:30 alla prima tavola rotonda del Real Estate Awards, gli Oscar dell'immobiliare italiano. L'argomento del tavolo di discussione è "IA vs AI", ovvero intelligenza artificiale e agenti immobiliari, "tecnologia e umanesimo al servizio del real estate".

Olivati porterà la sua testimonianza di agente immobiliare attivo nel web marketing e delegato nazionale Fiaip alla comunicazione e social media.

#Bergamo lo diciamo da anni: riduzione prezzo per vendere #casa

#Fiaip #Bergamo, il presidente Olivati al consiglio nazionale della Federazione

Orgogliosi di essere #Fiaip #Bergamo, la casa degli agenti immobiliari professionali

YouTube

Per una volta consentitemi di parlare di Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari professionali della quale ricopro la carica di presidente provinciale, delegato regionale alla comunicazione e consigliere nazionale.

Da 40 anni Fiaip lavora per rendere sempre più formati, efficaci e professionali gli agenti immobiliari italiani. Il tema-casa è troppo caldo e carico di risvolti sociali, esistenziali ed economici per lasciarlo ad abusivi, dopolavoristi o improvvisati. 

• Per questo nel 2002 ho fondato a Bergamo il Servizio formazione permanente che eroga gratuitamente agli agenti immobiliari Fiaip bergamaschi almeno un corso al mese di aggiornamento professionale e formazione continua. 
• Per questo diamo crediti formativi ai nostri corsisti. 
• Per questo dal 2009 come Fiaip Bergamo abbiamo adottato, primi in Italia, lo Standard europeo UNI EN "Servizi degli agenti immobiliari" e il suo piano di studi e formazione permanente per gli agenti immobiliari comunitari.

Il nostro slogan è semplice: 
"Dalla formazione alla professionalità, dalla professionalità alla visibilità"

Continuate a seguirci e a rivolgervi a Fiaip per la scelta del vostro agente immobiliare professionale di fiducia.

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare
Presidente Fiaip Bergamo

Fiaip #Bergamo: i professionisti della mediazione #immobiliare

YouTube

Cos'è, come è nata e cosa combina Fiaip Bergamo, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali...ecco perché ai consumatori suggeriamo di rivolgersi agli associati Fiaip per i loro problemi di casa! [eventualmente anche fuori Bergamo...]

Ne parla Giuliano Olivati, titolare di agenzia immobiliare e presidente Fiaip Bergamo

#Immobiliare e urbanistica: #Bergamo ha bisogno di qualità, non quantità

L'area verde della Trucca e il nuovo ospedale di Bergamo sullo sfondo

[Un post del 10 settembre di 2 anni fa, valido anche oggi che i volumi di compravendita sono in ripresa, a prezzi bassi costanti]

Si è riacceso il dibattito sul riuso delle aree dismesse a Bergamo, e sulla creazione di un ambiente urbano dove i volumi costruiti e il verde creino un equilibrato contrappunto.

Non sembra ma è un grande passo avanti rispetto all'approccio di solo 5 anni fa, quando l'unica preoccupazione degli amministratori da una parte  e degli operatori dall'altra era di massimizzare la cubatura edificabile, spremendo i suoli e gli edifici dismessi fino all'ultimo centimetro cubo. Il verde? Un optional.

Bergamo non ha mai avuto una vera e propria cultura dei parchi e del verde urbano. Io stesso, per aver osato suggerire agli estensori del PGT di riequilibrare il rapporto tra nuove costruzioni e aree verdi venni tacciato di elitarismo, e un assessore all'edilizia mi disse che il verde in città al Comune costava troppo in manutenzione, e si preferiva "tenerlo concentrato" nei parchi urbani a cintura dell'abitato!

Il risultato è sotto gli occhi di tutti: le aree agricole delle periferie estreme in realtà non sono praticabili dal pubblico, e l'unico vero parco degno di questo nome che viene ampiamente sfruttato dalla cittadinanza è quello della Trucca, nato quasi come effetto collaterale del nuovo ospedale: il nuovo parco in realtà è stato realizzato per ospitare e mascherare i tre laghetti scolmatori che devono contenere l'acqua che esce da sotto la pancia del nuovo ospedale (ma questa è un'altra storia).

Il problema è che a Bergamo l'urbanistica è sempre stata vista come l'assalto alla diligenza della cementificazione, e non come una programmazione basata su un vero marketing territoriale.

Infatti il primo principio del marketing è che non puoi vendere qualcosa se non c'è qualcuno dall'altra parte che te la compra.  Insomma non puoi continuare a costruire case case case, se la domanda scarseggia e non è sufficiente a riempirle quelle case. I dati dell'Agenzia delle Entrate parlano chiaro: dal secondo semestre 2012 al secondo semestre 2013, anno su anno, Bergamo città ha visto un calo di compravendite a  -17,1%, mentre il totale provincia (comprendendo nelle rilevazioni anche il capoluogo) segna un -7,8%. In dieci anni lo scenario immobiliare bergamasco è radicalmente mutato. Il numero di compravendite residenziali nel 2004 era 20.158 totale provincia, di cui 2.356 nel capoluogo; nel 2013 i volumi si sono ridotti a 1.006 compravendite e Bergamo e 8.734 totale provincia. 

A questo punto è chiaro che il vecchio approccio quantitativo all'edilizia, nato nel boom degli Anni Sessanta quando bisognava dare un tetto in proprietà agli italiani, va ribaltato. Si apre l'immenso tema della riqualificazione energetica del costruito. E se si vogliono recuperare le areee dismesse, meglio costruire meno ma appunto meglio, per attrarre una clientela immobiliare che altrimenti viene fatalmente risucchiata dall'hinterland, dove nonostante alcuni evidenti scempi il verde è più presente che a Bergamo e le case sono mediamente più basse e più riposanti alla vista dei palazzoni (qualcuno dice casermoni) della città.

Tradotto in ricetta, questo significa che per le aree e i volumi dismessi che ancora punteggiano Bergamo l'amministrazione e gli operatori privati devono trovare il coraggio di demolire gli edifici più brutti e meno recuperabili, convertendoli in area verde pubblica, per valorizzare e rendere socialmente utile e commercialmente appetibile il recupero dei volumi più significativi del lotto. Si tratta insomma di sacrificare volumetria per evitare il rischio di tirar su casermoni semivuoti, come quelli che già punteggiano Bergamo creando senso di bruttura e insicurezza. 

Bergamo è una città molto bella, questo ce lo diciamo tutti da sempre: occorre costruire seguendo non solo i dettami dell'edilizia ecosostenibile (ormai dati per acquisiti), ma anche il criterio di bellezza.

Alla quantità va preferita la qualità, come si fa in vigna quando si sfoltiscono i grappoli d'uva per avere un vino più pregiato. Bergamo non merita le case nel tetrapak, ma quelle col tappo di sughero. 

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare

Presidente Fiaip Bergamo

Olivati (#Fiaip #Bergamo): liberalizzare gli affitti

Riletto oggi, questo post del 17 novembre 2015 risulta ancora attualissimo...prosegue il dialogo della Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, con governo e parlamento.

Fiaip ‪#‎Bergamo‬: liberalizzare gli affitti per esaltare la funzione di ammortizzatore sociale della locazione per i proprietari e soddisfare al meglio le esigenze abitative degli inquilini

In un momento come quello attuale, per molte famiglie essere proprietarie di un immobile (tipicamente un appartamento) da mettere a reddito dà sicurezza, in quanto costituisce un ammortizzatore sociale aggiuntivo in caso di perdita del lavoro di uno dei componenti del nucleo familiare, e comunque un'integrazione allo stipendio o alla pensione. L'abbassamento dei prezzi di vendita ha fatto sì che oggi, a Bergamo e provincia, si possa acquistare per un importo tra 80mila e 100mila Euro un buon bilocale arredato da dare in affitto, con un reddito che nel capoluogo arriva a Euro 5mila/anno, e una resa lorda stimabile tra il 5 e il 6 per cento (per calcolare il rendimento netto, si consideri di detrarre dall'affitto la cedolare secca al 21%). In una fase in cui i Bot hanno rendimento negativo e non solo non danno nulla ma intaccano il capitale investito, il mattone da reddito risulta ancora più interessante.

Per questo come Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) chiediamo due cose: la liberalizzazione totale dell'affitto e procedure più rapide per gli sfratti da finita locazione e morosità.

Oggi la situazione contrattuale per gli affitti residenziali è variegata, in sintesi abbiamo:

•  contratti 4+4 a canone libero (ma durata vincolata)
•  contratti 3+2 a canone vincolato e durata vincolata
•  contratti transitori (tipicamente 1 anno) a canone vincolato
•  contratti transitori per studenti universitari a canone vincolato

Fiaip chiede da anni a governo e parlamento una riforma della normativa sulla locazione, in modo che per ogni contratto d'affitto, sia residenziale che ad uso diverso da abitazione, la durata e il canone siano liberi, ossia liberamente negoziabili tra le parti. In questo modo verrebbero immessi sul mercato dell'affitto molti più immobili e, per la legge della domanda e dell'offerta, i canoni si calmiererebbero in modo del tutto fisiologico e senza imposizioni dall'alto.

Per quanto riguarda l'altro scoglio burocratico della locazione, le procedure di sfratto, Fiaip chiede che il contratto d'affitto diventi titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile alla scadenza della locazione o in caso di morosità. In questo modo i proprietari non avrebbero alcuna ragione di lasciare sfitti immobili che possono produrre un reddito importante per sostenere il bilancio familiare.

In conclusione: dare in affitto un immobile, per il proprietario, è oggi conveniente; Fiaip vuole che diventi ancor più conveniente, per far diminuire gli appartamenti sfitti e soddisfare al meglio le esigenze abitative degli inquilini.

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo

Fiaip #Bergamo, i dati dell'Agenzia delle Entrate confermano l'assestamento dei valori immobiliari

Buone notizie per il mattone bergamasco da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. Dopo 8 anni consecutivi di calo dei prezzi delle case e del numero di compravendite, i dati dell'OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, segnano per la prima volta un aumento del numero di transazioni e un assestamento dei valori reali degli immobili sulla piazza bergamasca.

"Dal Comitato consultivo misto OMI del quale facciamo parte - dichiara Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo - emerge una conferma di quello che abbiamo sempre sostenuto come Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo, e cioè che, fino alla fine del 2015, il calo generalizzato dei valori immobiliari ha fatto sì che si vendessero solo le case a prezzo per non dire a sconto. Questo abbassamento dei prezzi, che hanno perso anche il 50% dal 2008 ad oggi, ha portato ad una ripresa del numero di compravendite, nel primo semestre 2016, con un incremento ipotizzabile del 10%, del quale attendiamo conferma nei dati relativi a Bergamo e provincia, ancora in fase di elaborazione da parte dell'Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda l'andamento dei prezzi, i dati aggregati mostrano una sostanziale stasi delle quotazioni immobiliari per Bergamo città (0,15%), con una situazione a macchia di leopardo fotografata dall'OMI. Consigliamo pertanto ai proprietari massima prudenza nella definizione delle richieste per la vendita dei loro immobili, perché si vendono solo le case prezzate realisticamente. La buona notizia  - conclude Olivati - è che si è tornati a vendere,con una rinnovata attenzione all'usato che attrae per i prezzi abbordabili e per la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali su ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche".

Di seguito le risultanze dell'OMI - Agenzia delle Entrate per il primo semestre 2016.

Tengono i valori delle zone centrali e centralissime di pregio, Vittorio Emanuele e Poste Centrali, mentre nelle zone Papa Giovanni, Paleocapa, San Bernardino Alta, Moroni Alta e Via Palazzolo la presenza di immobili non ristrutturati influenza negativamente le quotazioni. Situazione simile nella zona Angelo Maj, con valori per edifici vecchi intorno ai 1100 - 1200 €/mq, per quelli costruiti negli anni '90 in buono stato intorno ai 1500 €/mq, mentre le nuove iniziative immobiliari si attestano dai 2000 €/mq in su.

Un ribasso dei valori si ha anche nella zona Canovine - San Bernardino bassa - Carnovali, mentre sono in ripresa le quotazioni della zona Porta Osio - Carducci, segnata da ribassi passati. Lo stato manutentivo degli edifici fa sì che i valori dell'usato calino nelle zone periferiche Loreto, Longuelo e Monterosso. Nella parte nord-est della città rimane apprezzata Redona, dove la presenza di iniziative immobiliari di qualità energetica e abitativa fa sì che i valori non diminuiscano.

In calo generalizzato le quotazioni dei box, mentre per il mercato non residenziale mancano dati attendibili per le compravendite di uffici e negozi. Scendono del 20% le quotazioni degli affitti degli uffici nelle zone centrali del capoluogo. Lo spostamento nei prossimi mesi delle sedi della Confindustria, dell'Italcementi e delle Agenzie Fiscali (uffici statali) porterà un ulteriore terremoto sulle quotazioni del terziario, situazione che andrà verificata nelle prossime rilevazioni.

In calo anche i valori della locazione dei negozi.

Spostando lo sguardo al resto della provincia si segnala la difficoltà di Treviglio, soprattutto nelle zone centrali, con una diminuzione dei valori medi sia delle locazioni che delle compravendite. La zona periferica mostra una certa stabilità con valori rilevati ricompresi da 1300-1900 €/mq per gli immobili vicino ai servizi e in buono/ottimo stato di manutenzione. Nel resto della macroarea della Bassa i valori mostrano una certa stabilità, 1000-1300 €/mq per il buono stato e 1500-1700 €/mq per l'ottimo.

Il mercato delle seconde case resta in crisi nelle macroaree Valle Brembana e Valle Imagna, mentre in Valseriana si segnala una ripresa circoscritta però a Castione della Presolana, soprattutto nella zona Bratto - Dorga, grazie a nuove iniziative con valori medi di 1700 €/mq. 

Lago d'Iseo: i prezzi rilevati a Sarnico mostrano una stasi delle quotazioni.

Isola bergamasca in tenuta di valori, segnalati cali dei prezzi a Seriate (per smaltire l'invenduto degli anni 2009 - 2012) e Dalmine. Aumento delle quotazioni segnalato invece a Treviolo (probabile effetto del nuovo Ospedale alla Trucca).