Perché l'agente immobiliare non sa il prezzo della #casa, non solo a #Bergamo

Vi svelo un terribile segreto: l'agente immobiliare non sa il prezzo della casa.

Colpo di scena! 

Scioccati? Beh la chiave del paradosso sta nella differenza tra richiesta e prezzo finale che scaturisce dalla trattativa. 

Guarda questo video-flash per capirci finalmente qualcosa!😎

E se hai una casa da vendere a #Bergamo e oltre, chiamami che ti spiego di persona come funziona una compravendita immobiliare...me ne occupo dal 1990👍

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√ #Immobiliare, perché il sovrapprezzo non funziona. E non solo a #Bergamo...

Mercato immobiliare Bergamo: stiamo forse guarendo dal morbo del sovrapprezzo?

Sempre attualissimo questo post, ora aggiornato in base all'andamento del mercato immobiliare.  Ma il nucleo originale dell'articolo è stato pubblicato il 13 dicembre 2014. Si è ricominciato a vendere proprio perché sempre più proprietari capiscono che i voli pindarici non portano da nessuna parte. Anche adesso che i prezzi a Bergamo e provincia sono stabili o in leggera ascesa, solo partendo da una corretta valutazione di mercato si riesce a vendere casa.

Per 10 anni, 2009-2019, il mercato immobiliare è stato come una funicolare in discesa. Dopo il lockdown sono ripresi a salire sia i volumi si compravendita che (timidamente e a macchia di leopardo) i prezzi delle case. Ma i potenziali acquirenti hanno una perfetta conoscenza di tutta l'offerta attualmente sul mercato per la zona e tipologia immobiliare di riferimento. 

Già questo fa capire che la vecchia strategia "chiedo un prezzo alto e poi casomai lo tratterò con i potenziali acquirenti" significa solo perdere del tempo mentre chi cerca casa si rivolge ad altre offerte immobiliari a peezzo. Il proprietario venditore finisce sistematicamente per smenarci, in un continuo gioco di ribassi per inseguire i potenziali acquirenti.

Ma c'è un altro problema, ben noto a chi si occupa di marketing immobiliare: se io prezzo troppo alta una casa, non verrà vista dai potenziali acquirenti che impostano il loro budget sul motore di ricerca dei portali immobiliari. Se la casa vale 100 e io la prezzo 110 o anche solo 101, il cliente del target giusto, quello che ha da spendere 100 e imposta 100 come valore massimo sul motore di ricerca del portale, non troverà casa mia.  Da chi verrà visto, invece,  l'immobile sovrapprezzato?  Verrà visto dai clienti che hanno un range di ricerca più alto, diciamo un budget fino a 130 - 150. Ora quei clienti verranno eventualmente a vedere la casa che vale 100 e ho sovrapprezzato a 110, ma il problema è che quella casa non gli andrà bene perché loro non vogliono risparmiare sul loro budget (se hanno un budget di 150 cercano una casa che vale 150). Quindi l'immobile che vale 100 non gli interessa, perché cercano una casa di valore più alto, con caratteristiche diverse. A questo punto voi chiederete: ma allora perché sono andati a vedere una casa da 100, sovrapprezzata a 110? semplice perché speravano che fosse una casa da 150 svenduta per bisogno dii liquidità.Il risultato comunque non cambia, abbiamo solo perso tempo.

Sovrapprezzando la casa in vendita sbaglio fatalmente target, e dovrò correggere il tiro al ribasso per raggiungere il target giusto, rifacendo il piano marketing. Nel frattempo avrò perso da 6 a 12 mesi, e il mercato nella fase attuale non mi premierà di certo.

Ecco perché quando si vende casa è fondamentale affidarsi ad un agente immobiliare che faccia una valutazione di mercato asciutta e realistica, basata sulle risultanze del mercato, senza voler compiacere il cliente-proprietario. Il medico pietoso fa la piaga purulenta.

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare a Bergamo, nel settore dal 1990

Vice Presidente Nazionale Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali 

Docente di marketing immobiliare Bergamo Sviluppo

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#Immobiliare e #social: leggenda e realtà

La ricetta magica per i social? Non esiste.
Balle spaziali e miti da sfatare

Giuliano Olivati
Amministratore agenzia immobiliare Olivati sas - Bergamo 
Vice Presidente Nazionale Fiaip
Delegato Comunicazione e Social

Ecco il secondo articolo della mia rubrica "Social ergo sum" nella newsletter L'agente immobiliare, inviata da Fiaip agli agenti immobiliari professionali italiani

✅ Spesso si leggono articoli su come usare al meglio i social in generale, per imprenditori, per agenti immobiliari, per acquisire incarichi (anche mentre si dorme), per vendere case...certamente possono essere contributi interessanti, a volte ben fatti altre meno. Ma una cosa è certa: chi dice di avere la ricetta o la fornula magica per i social, i social li conosce poco. Si tratta infatti di un ecosistema in perenne movimento, come il paesaggio che si vede dal treno. E per giunta non c'è un solo mezzo per attraversare con successo questo paesaggio, si può usare dal treno all'aereo al monopattino, financo al drone intelligente, ma non c'è un unico modo di farlo. E come farlo dipende dai nostri obiettivi ed esigenze, come pure dalla nostra sensibilità personale. Cerchiamo di capirci qualcosa di più.

✅ Obiettivi e finalità

Cosa intendiamo fare con i social come agenti immoibiliari professionali? Vogliamo ampliare la conoscenza del marchio (brand awareness)? Vogliamo creare coinvolgimento da parte degli utenti (engagement)? Puntiamo a colitivare la nostra nicchia di mercato, creando una comunità social (community) che ci riconosca come punto di riferimento per l'immobiliare e si rivolga a noi per vendere comprare o affittare (ma anche ristrutturare, arredare, riparare) casa? A seconda di quali obiettivi scegliamo e quale sia il nostro target di clienti potremo usare social diversi con modalità e strategie differenti. Gli obiettivi che abbiamo riportato possono anche essere messi in scaletta come 3 passaggi (step) di una strategia di social media marketing strutturata.

✅ A seconda del nostro target abbiamo diverse piattaforme a cui rivolgerci. Una platea generalista viene intercettata dalle pagine Facebook, che tutti danno per morto ma non lo è, invecchia e perde qualche colpo ma resta ad oggi la Rai1 dei social. Simile audience per i video YouTube. I "giovani" (20-40) su Instagram. Giovanissimi e giovani su Tiktok. Professionisti su LinkedIn. Universo femminile su Pinterest. Twitter per i contenuti informativi, articoli e blog, platea dai 25 in su.

Queste sono ampie generalizzazioni "da bar", in realtà le agenzie immobiliari che vogliono funzionare sui social dovrebbero fare un'analisi del proprio target, per andare ad attivare i social giusti per quello spaccato socio-demografico che esce dalla fotografia della loro clientela.

✅ Domandone: conviene essere presenti come agenzia immobiliare su tutti i social, o focalizzarsi su uno solo? Risposta: dipende. Se hai un target di nicchia e ben definito, dagli immobili d'impresa alle signore bene milanesi, puoi efficacemente coltivare il tuo orto sul social preferito da quel target, LinkedIn nel primo caso e Insta nel secondo. Se invece hai una clientela più generalista e diversificata, o hai un negozio di zona su strada, può essere proficuo essere su vari social per intercettare tutti i segmenti demografici di quella zona.

✅ Balle spaziali su social e agenti immobiliari

1) "Con Facebook non c'è più bisogno di fare ricerca": assolutamente falso (te piacerebbe...), i social si affiancano ma non sostituiscono il marketing tradizionale offline. Questo nel 99,9% dei casi, esistono ovviamente eccezioni che confermano la regola ma si tratta di agenti immobiliari con sensibilità da creatori digitali e capacità grafiche, artistiche, letterarie, audio-video di molto superiori alla media, che non fanno scuola.

2) "Con i social non c'è bisogno di incontrarsi e si lavora in uno spazio virtuale": falso, le case non si comprano con un click ma visitandole di persona e facendo la trattativa con l'aiuto di un agente immobiliare professionale. I social sono utili per creare contatti che poi si traducono in appuntamenti in presenza per acquisire incarichi di vendita o raccogliere proposte d'acquisto. Il passaggio deve sempre essere dai social alla realtà. Sempre sempre sempre? Beh in effetti no, la pandemia ci ha insegnato che si sono fatte delle rare vendite a distanza, che però non sono diventate il nuovo paradigma della mediazione immobiliare. Per comprare una casa il cliente chiede ancora di visionarla, e anche la trattativa si fa molto meglio di persona che a distanza.

3) "I social sono una colossale perdita di tempo, l'agente immobiliare deve starne lontano e concentrarsi a fare zona, telemarketing e relazioni personali": falso, i social se ragionevolmente usati non possono che giovare, in molti modi, all'agenzia immobiliare. Perché "aut aut"? Molto meglio "et et". Se anche non vuoi spenderci molto tempo e denaro sui social ti conviene comunque esserci, anche a costo 0 ma in modo intelligente, per integrare il marketing 2.0 alle pur efficaci strategie tradizionali offline. Quale agenzia immobiliare non ha almeno una pagina Facebook? Vediamo di usarla e farla funzionare nel modo migliore...

⭐ Non ci sono regole immutabili comunque, vale sperimentare e vedere che risultati si ottengono, per poi eventualmente correggere il tiro. Diversi agenti immobiliari ci dicono che hanno ottenuto risultati di business andando controcorrente sui social, uscendo dagli standard, innovando e trovando soluzioni personali. Ci soccorre il generale Annibale, che per convincere i soldati cartaginesi riluttanti a valicare le Alpi con gli elefanti per puntare su Roma li arringò da vero uomo di marketing: "o troveremo una strada, o ce ne faremo una". Quelli che si sono fatti la loro strada da soli, nel social media marketing, sono quelli che hanno fatto più strada.

Perché l'investimento #immobiliare conviene a #Bergamo più che a Milano?

In questo short spiego brevemente il paradosso di Milano, che porta l'investimento immobiliare ad essere più conveniente a Bergamo!

Se hai un immobile da vendere, libero o affittato, a Bergamo e provincia, abbiamo investitori pronti a comprarlo. Chiamami o messaggiami 3356069107.

 

Valutazione #immobiliare a #Bergamo (e non solo)? Non può farla un algoritmo

A Bergamo e resto del mondo, puoi conoscere il valore della tua casa, o qualsiasi altro tipo di Immobile, affidandoti a qualche sistema di valutazione automatica "con un click"? Qui ti dico perché non è possibile.
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#Bergamo e oltre. Quali accorgimenti fanno risparmiare energia e aumentano il valore della #casa?

 

✅ Vale per Bergamo e fuori Bergamo: non si può comprare una casa nuova ogni due anni nella classe energetica più alta, per restare al passo con la tecnologia delle costruzioni in perenne evoluzione. 
✅ Si può però imparare a risparmiare per riscaldare e raffrescare la nostra casa con piccoli accorgimenti e migliorie, che ne diminuiscono i costi di esercizio e ne aumentano il valore commerciale. 
✅ Per approfondire, e per sapere quanto vale la tua casa, chiamami: parliamone insieme 3356069107

✓ Quali migliorie fanno vendere al meglio la #casa? #Bergamo e oltre

Spesso mi chiedono cosa fare su una casa in vendita per migliorarla e venderla al meglio. Domanda non facile, qui do la mia risposta.

Come vendere casa al meglio a Bergamo e non solo? Quali migliorie hanno un maggior impatto sul prezzo di vendita di un immobile?

Per sapere come vendere al meglio la tua casa chiamami per una consulenza personalizzata, parliamone insieme...3356069107

Agenzia immobiliare Olivati
Risolviamo problemi di casa dal 1990 🏠
Non solo #Bergamo...

#Bergamo Cambiare #casa con la permuta

Domande & Risposte: come si fa una permuta immobiliare? Come combinare la vendita della tua "vecchia" casa con l'acquisto della tua "nuova" casa? Come si imposta l'operazione per dormire sonni tranquilli e arrivare al risultato di cambiare casa senza problemi? Ce ne parla Giuliano Olivati, amministratore dell'agenzia immobiliare Olivati sas a Bergamo, e Vice Presidente Nazionale della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari professionali.

Vuoi cambiare casa a Bergamo, Milano e dintorni? Chiamami al 3356069107, parliamone insieme...

✅ Il mercato immobiliare italiano è all'80% un mercato di sostituzione. Il tema della permuta o cambio-casa è fondamentale. In questo breve video ne parlo con un taglio pratico e concreto.

✅ La permuta immobiliare può essere diretta o indiretta. Quella diretta è più rara, mentre molto frequente è quella indiretta: in poche parole si tratta di combinare in parallelo e senza problemi e intoppi la vendita di casa tua con l'acquisto della tua nuova abitazione.

✅ Ti dico subito che è un'operazione da agenzia immobiliare professionale. Se vuoi cambiare casa combinando una vendita e un acquisto, bene è qualcosa che facciamo dal 1990.

✅ Metto il link in bio e ti invito a visitare il mio canale YouTube che si chiama come me, Giuliano Olivati. Telefonami per un consulto gratuito sull'operazione che vuoi fare: 3356069107 👌

√ Seguire una vendita #immobiliare a #Bergamo (e oltre)? Il segreto è nei particolari...

#Bergamo still life: Gres porcellanato. Voi vi eccitate in altri modi, lo so pic.twitter.com/1E9DrohyWj

— giuliano olivati (@olivati) 20 aprile 2016

Si fa presto a dire immobiliare: mediare una vendita significa occuparsi di tutti i particolari, negoziali, contrattualistici, tecnici, urbanistici, estetici, psicologici, esistenziali (prima di tutto)...per noi prima che una professione è una passione, che ci possiede 24/7.

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Le 3 cose da fare prima di cercare #casa (vale anche se non sei a #Bergamo)

La casa dei sogni? Se la vuoi, devi prima rispondere 
a 3 semplici domande

A grande richiesta ripropongo un post gettonatissimo di un paio d'anni fa. Enjoy 😊

Se stai cercando di comprare casa, a Bergamo o nel resto del mondo, fermati. Devi prima fare 3 cose se non vuoi rischiare di guardarti allo specchio scuotendo la testa, dopo l'ennesima perdita di tempo. Fortunatamente non sono cose difficili ma 3 verifiche su: "perché sto cercando casa", "quanto vale la casa che voglio permutare", "quanto mutuo mi dà la banca".

1. Perché sto cercando casa?

L'incubo di tutti gli agenti immobiliari è il cliente (per fortuna assai raro) che dice "vorrei un appartamento" (e poi si ferma senza specificare). Ma come lo sta cercando? Con quante camere da letto? In quale zona? Per quante persone? Con quali caratteristiche? Attico o piano terra con giardino? Insomma le variabili sono moltissime, giusto lasciare elastica la richiesta ma un punto di partenza bisogna averlo, se si vuole arrivare a un punto d'arrivo. E il punto di partenza è la domanda: "perché sto cercando casa?", quali sono le motivazioni profonde della mia ricerca? Voglio un tetto sulla testa che sia mio dopo la gioventù passata in famiglia? Ho già casa ma diventa stretta perché la famiglia si allarga? Sono in affitto e voglio una casa di proprietà? Mi devo trasferire per lavoro? Fatta questa intervista al consumatore, l'agente immobiliare professionale sa che non bisogna trasformare le specifiche della richiesta del cliente in un letto di Procuste che taglia fuori tutto il resto (e qui sta la parte difficile). Il mediatore immobiliare migliore è quello che sa interpretare i bisogni latenti e nascosti del cliente, che magari ha chiesto un appartamento con giardino e finisce per comprare un attico con terrazzone (o viceversa). Ma, ripeto, un punto su cui fare perno col compasso è fondamentale per disegnare il perimetro della ricerca, che poi si potrà allargare o restringere strada facendo e approfondendo la consulenza con l'acquirente. E il punto di partenza è la motivazione profonda della ricerca immobiliare del cliente.

2. Quanto vale la casa che voglio permutare?

Oggi l'80 per cento delle famiglie italiane hanno casa di proprietà, quindi il mercato è prevalentemente di sostituzione o permuta: vendo il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo. Il valore della mia casa è fondamentale per la definizione del budget della mia ricerca. In questi casi bisogna sempre partire dall'ipotesi più pessimistica, per evitare sorprese strada facendo. Il punto di partenza dell'operazione è una stima professionale dell'immobile da vendere, e per professionale intendo fatta da un professionista del commercio di case cioè un agente immobiliare, che ci mette la faccia raccogliendo un incarico di vendita che lo impegna in termini d tempo, risorse e denaro. Mal che vada, in base a questa valutazione tecnica, dalla vendita del mio immobile ricaverò la cifra x? Bene, e io per definire il budget della mia ricerca considero proprio di ricavare dalla vendita di casa mia la cifra x, se non un qualcosina di meno. La buona notizia è che, con un mercato immobiliare in ribasso, si abbassa anche il valore del tetto nuovo che voglio acquistare, insieme a quello del tetto vecchio da vendere per finanziare l'acquisto. Anzi, diminuendo i valori degli immobili da permutare diminuisce, in proporzione, la differenza da sborsare per avere il tetto nuovo, più bello più grande in una zona migliore ecc.

Quindi, se non si esce dal mercato ma si fa un'operazione di permuta non ci si smena mai, anche in un periodo di crisi. Per far funzionare la permuta devo partire dalla vendita del tetto vecchio, che si potrà fare solo a valori correnti e realistici, cioè ribassati rispetto al periodo delle vacche grasse. Altrimenti il mio desiderio di cambiare casa resta una pia illusione, un wishful thinking come direbbero gli inglesi, e me ne starò inchiodato sul divano del mio soggiorno a mugugnare sul mercato cinico e baro...

3. Quanto mutuo mi dà la banca?

Ci siamo quasi, ma manca ancora una tessera importante del puzzle: se voglio finanziare in tutto o in parte l'acquisto, che cifra posso farmi prestare dalla banca? Inutile passare dal mio bancario di riferimento allo sportello e buttargli là la frase al volo "Ehi, se trovo la casa giusta me lo fate il mutuo?", perché la risposta sarà immancabilmente "Sììì, non c'è problema, stai sereno" (aiuto). Quanti poi si sono accorti, facendo una domanda di mutuo scritta (e non "parlata" al volo col loro amico sportellista) che la banca gli dava la metà dei soldi che chiedevano? Quanti si sono visti respingere la pratica (basta aver pagato in ritardo la rata di un telefono o un televisore), e il loro film "Compro casa" non si è mai più proiettato nelle sale? Anche qui, la soluzione professionale e non approssimativa è quella di farsi fare PRIMA (e non dopo aver perso tempo ed energie alla ricerca della casa dei sogni) un "check-up mutuo" gratuito da un consulente collaboratore di una società di mediazione creditizia regolarmente iscritto all'OAM. Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, mette a disposizione questo servizio nelle sue agenzie, dove il consulente del credito può incontrare il consumatore e fornirgli una pre-delibera di finanziabilità prodotta da una banca. Io consumatore ci trovo scritto sopra quanto mutuo mi danno, in quanti anni, con quale rata mensile e tasso di interesse, e quest'informazione per me è preziosa come l'oro.

A questo punto, quando ho la risposta alle domande un due tre, posso cominciare a cercare casa senza rischiare colossali perdite di tempo e frustrazioni degne del Rag. Fantozzi. Buona caccia!

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

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√ Agente #immobiliare? Un lavoro duro, ma qualcuno deve pur farlo...non solo a #Bergamo

Sempre attualissimo questo post del 27 dicembre 2013...quando riusciremo a spiegare il nostro lavoro, la mediazione, che non è una "cosa", non si vede e non si tocca, ma crea  transazioni immobiliari concretissime?

Cosa fa un agente immobiliare per vendere una #casa? Non solo a Bergamo

Vendi casa a Bergamo? Sembra facile, ma..

Lato venditore: esame documentazione (atto di proprietà, conformità catastale ecc.), valutazione commerciale dell'immobile con metodo sintetico comparativo, osservatori immobiliari ed esempi comparabili, spiegazione al proprietario delle dinamiche di mercato, trattativa per definire un prezzo di richiesta (asking price) realistico e la tempisica dell'operazione, report e feedback periodici su attività svolte e sentiment dei consumatori, eventuale revisione del prezzo di richiesta per assestare il tiro.

Marketing: home staging per miglior presentazione della casa ai clienti, servizio fotografico, promozione dell'immobilie su web, social network, eventualmente media cartacei e/o volantini se efficaci, incrocio dell'offerta con la banca dati richieste dell'agenzia, telemarketing, email marketing, gestione open house ed eventi promozionali, uso di banche dati MLS condivise con reti di agenzie immobiliari.

Lato acquirente: individuazione esigenze del consumatore, check-up gratuito per mutuo (in collaborazione con un consulente del credito regolarmente abilitato), inserimento richiesta in banca dati dell'agenzia e MLS, ricerca e reperimento offerte compatibilii, sopralluoghi mirati su case in vendita.

Gestione trattativa: mediazione tra opposte istanze di venditore e acquirente (che sono in conflitto d'interessi diretto), definizione e stesura del contratto preliminare di compravendita, assistenza fino al rogito e gestione post-vendita.

Ecco le 10 fasi del lavoro di un agente immobiliare professionale

E' solo una sintesi, in realtà le "cose da fare per" sono ancor di più!

Vuoi conoscere le tecniche che useremo per vendere la tua casa? 

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Sempre più attuale: come si fa una stima #immobiliare a #Bergamo (e non solo)

Stimare un immobile? Lavoro duro, ma qualcuno deve pur farlo...

Ripropongo uno dei miei cavalli di battaglia evergreen..Non si può valutare una casa un tanto a metro quadro, la stima del valore commerciale deve tenere conto di molte caratteristiche e variabili. Non si può improvvisare. Perché? Ma perché la corretta definizione del prezzo di vendita è condizione necessaria, sebbene non sufficiente, per la vendita di un immobile. Affidati a chi svolge questa professione dal 1990 come me... parliamone insieme 3356069107

Premessa: qui si parla al grande pubblico usando la lingua italiana, senza paroloni tecnici e formule matematiche. Docenti di estimo, invasati della lingua inglese e saputelli immobiliari passino oltre.

Il metodo più comunemente utilizzato per le stime effettuate dalle agenzie immobiliari è quello sintetico-comparativo, dove la valutazione deriva dal confronto con immobili simili venduti di recente nella stessa zona. Un'evoluzione di questo metodo è il sistema dei comparabili, che utilizza il raffronto con 1-2-3 affari fatti in zona negli ultimi mesi per una stima ancor più precisa dell'immobile.

Un utilissimo inquadramento è dato dall'Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, e per quantificare il numero di immobili offerti in vendita sul web in una data zona e i valori richiesti dai proprietari sono utili i meta-motori di ricerca specialistici.

L'agente immobiliare come esperto del mercato resta comunque fondamentale per la valutazione, qualsiasi metodo o combinazione di metodi si adotti: per applicare correttamente all' immobile specifico da valutare i paramenti fatalmente generici dell'Osservatorio, come per attribuire il giusto peso ai comparabili nella comparazione, come pure per fare la tara alle richieste spesso fuori mercato riportate negli annunci dei portali immobiliari (che non sono altro che il termometro delle aspettative di realizzo dei proprietari-venditori).

E ora, a grande richiesta, un po' di inglese che mai deve mancare ai giorni nostri...

Nella stima a forchetta (min/max) il valore normale di vendita/normal sale è quello massimo di riferimento ad oggi, mentre il valore "quick sale" prevede una vendita veloce (massimo 6 mesi) con uno sconto del 15% sul valore normale.

Quest'ultima ipotesi incorpora anche una possibile trattativa sul valore normale di riferimento. Va anche detto che in un mercato come quello attuale, temporeggiare non è, in generale, la strategia migliore per valorizzare l'immobile in vendita.

Il valore "quick sale" va quindi considerato come un paracadute prudenziale, secondo il ragionamento "nell'ipotesi più pessimistica, questo è il valore di liquidazione veloce di questo cespite".

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

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La valutazione è un passo fondamentale per vendere la tua casa. Non lasciarlo all'improvvisazione, affidati a chi come noi sta ogni giorno nel marcato della #casa (dal 1990) e monitora l'andamento dei prezzi in tempo reale. Chiamami, parliamone insieme 3356069107

La mia relazione elettorale sul tema della #comunicazione al XV Congresso Nazionale #Fiaip

La comunicazione non è la ciliegina sulla torta. E' la torta.

Vale per un'agenzia immobiliare e vale anche per Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali della quale sono stato confermato Vice Presidente Nazionale al Congresso di Bologna nell'ottobre 2021: qui la mia breve relazione elettorale. 

Credo in una comunicazione chiara ed efficace, trasparente, che va al sodo, sia negli affari che nella mia Federazione. Da studente universitario ho collaborato con L'Eco di Bergamo come giornalista pubblicista e ho lavorato nell'ufficio stampa dell'associazione artigiani della mia città. Dopo la laurea in Filosofia mi sono dato anima e corpo alla professione di agente immobiliare a Bergamo e oltre, portandomi dietro quello che avevo imparato nella pratica giornalistica. 

Per approfondire il tema della comunicazione, commerciale immobiliare e associativa, chiamami senza problemi 3356069107

10 domande su: Chi controlla il mercato #immobiliare? (Vabbé anche oltre #Bergamo)

1) Perché si vendono le case? 
- Le case si vendono per un motivo solo: il prezzo (Cit. Mike Ferry). Non è condizione sufficiente, ma senz'altro necessaria.

2) Domandone: chi ha il controllo del mercato immobiliare?
- Elementary, Watson: chi controlla l'offerta. 

3) E che significa in concreto, per un'agenzia immobiliare, controllare l'offerta? 
- Vuol dire focalizzare l'origine del business sui proprietari-venditori e proporre in vendita immobili con il giusto rapporto qualità-prezzo. 

4) Una casa a prezzo si vende?
- Sempre. Se non si vende, significa che è fuori prezzo. Parliamo però di un immobile promosso quotidianamente grazie al marketing attivo di un agente immobiliare professionale, e non con i pochi mezzi a disposizione del privato

5) Quindi se un'agenzia immobiliare vende case prezzate in modo corretto, non dipende dall'acquirente?
- L'agenzia immobiliare non fa preferenze tra acquirente e venditore e dipende da entrambi. Diciamo che se la casa è a prezzo trovare l'acquirente è più facile, mentre per l'acquirente è laborioso trovare sul mercato immobili a prezzo.

6) Perché è diventato difficile lavorare per gli acquirenti?
- Perché l'offerta è aumentata e vogliono vedere decine di immobili prima di prendere una decisione. Alla fine non si ricordano più nemmeno le case viste ieri. Fatta mente locale grazie all'aiuto dell'agente immobiliare, tra tutte le residenze visionate sceglieranno comunque quella col miglior rapporto qualità-prezzo.

7) Perché la collaborazione tra agenzie è importante?
- Per ridurre i tempi di vendita, velocizzando il mercato e liberando risorse temporali per l'agenzia immobiliare, che può rapidamente mettersi a caccia di nuovo prodotto da vendere.

8) Con la collaborazione tra agenzie immobiliari si può vendere anche fuori prezzo?
- No, il presupposto della vendita è sempre che la casa venga proposta al prezzo di mercato corrente e non fuori mercato. E' il prezzo richiesto che causa la vendita, o la blocca se tale prezzo è sovrastimato. Ecco perché chi controlla l'offerta controlla l'immobiliare.

9) Quali sono i sintomi di un immobile prezzato troppo alto?
- Sono 3: 

1. tante visite sui siti web ma poche richieste info;
2. tante info ma pochi sopralluoghi per i potenziali acquirenti; 
3. tanti sopralluoghi ma nessun'offerta

10) L'home staging può far vendere una casa fuori prezzo?

- No, può velocizzare la vendita e aumentare il "valore percepito" di una casa (non il valore intrinseco), ma se il prezzo è fuori mercato non c'è home staging che tenga.

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Il succo della storia:

✅ Il mercato immobiliare viene controllato, cioè correttamente interpretato, da quei venditori che prezzano l'immobile secondo i valori correnti, e quindi corretti, allineati alle dinamiche della domanda e dell'offerta.

✅ Si evitano così perdite di tempo e successivi ribassi che portano a svendere per stanchezza un immobile rimasto per troppo tempo sul mercato inseguendo il mitologico "amatore" (quello che arriva a cavallo dell'unicorno 🦄). 

➡️ Sono sul mercato dal 1990, la mia missione è vendere case presto e bene. Chiamami al mio telefono personale 3356069107, parliamone insieme

Ho trovato #casa a #Bergamo con l'agenzia immobiliare Olivati!

Tutto fa casa, e la casa è tutto...non solo a Bergamo

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I portali non devono leggerlo! Come fare una ricerca #immobiliare su Google...anche fuori #Bergamo

Google, il portale dei portali

Attenzione: questo post della fine di dicembre 2015 non deve essere letto dai portali immobiliari, perché li uccide rendendoli totalmente inutili! E il killer dei grandi caravanserragli dell'offerta immobiliare è, come sempre, quello che si presenta come il loro maggiordomo: Google.

Su Google vengono fatte due milioni di ricerche al minuto. O sei su Google, o non sei. E questo vale per tutti i settori, ma sopratutto per l'immobiliare. La casa è uno dei motori principali del principale motore di ricerca.

Google è il portale dei portali, la directory delle directory. Il motore di ricerca così potente e pervasivo da aver cambiato il nostro stile di vita. Una volta c'erano le enciclopedie, una volta si facevano domande agli esperti. Ora si chiede a Google, digitando una domanda o delle chiavi di ricerca.

Nel settore immobiliare la ricerca viene fatta su tre chiavi, ad esempio "Appartamento centro Bergamo", "villa Scanzorosciate tribulina" o "trilocale Sabbio Dalmine". Per essere ancora più efficaci potete aggiungere una quarta chiave, "vendita" o "affitto". 

Perché per vendere un immobile questa ricerca sulla zona è più efficace? Semplice, perché viene fatta da quei potenziali acquirenti che hanno le idee chiare e non stanno brancolando nel buio nella fase iniziale della ricerca.

Spieghiamo. Oggi il processo di acquisto di una casa prende molti mesi, le statistiche indicano una media di 9, ma si può arrivare anche ad un anno piuttosto facilmente. 

• 9 mesi prima di comprare, il futuro acquirente ha le idee confuse (è assolutamente normale) e un range di ricerca molto ampio come prezzo minimo-massimo e come location. Del resto è in fase esplorativa, vuol farsi un'idea del mercato, gironzola sul web e per agenzie immobiliari, si sta creando una pianta-prezzi della città e vuole apprendere i meccanismi della compravendita immobiliare. Fa ricerche Google amplissime, tipo "cerco trilocale Bergamo" e gli si aprono davanti tonnellate di offerte immobiliari, che lui si studia la sera cliccando sulle foto e sulle piantine. Come prezzo gli va bene tutto, nel senso che se ha un budget di 200mila cerca da 100 a 300 mila, tanto è in fase meramente esplorativa. Siccome non è un esperto delle dinamiche del credito, spesso non ha nemmeno idea della sua reale capacità di indebitamento. Se deve permutare casa sua pensa di venderla facilmente al prezzo che vuole lui, se deve fare un mutuo pensa che la banca glielo dia sempre e comunque liscio come l'olio. Va tutto molto bene, succede a tutti coloro che cercano casa, nessun problema. Solo che per una casa in vendita farsi trovare sul web da un futuro acquirente in questa fase non porterà assolutamente a nulla, in quanto il cliente è ben lontano dal momento dell'acquisto.
• 6 mesi prima di comprare, il futuro acquirente ha le idee più chiare ma è ancora in fase esplorativa, circoscriverà un po' la zona di ricerca ma non troppo, lasciandosi aperte varie opzioni. Anche sul budget ha idee più chiare ma cerca comunque in rete immobili prezzati oltre budget "se ne valesse la pena potremmo fare un sacrificio" (non riescono praticamente mai, mai trovati che si strozzino per comprare casa in 26 anni di professione, meglio così ovviamente). Nel frattempo questo acquirente futuro sta visionando un sacco di case, è il suo hobby in fascia preserale, in pausa pranzo e il sabato, ma ne vede troppe e troppo alla rinfusa, tanto che alla fine anziché chiarirsi le idee rischia di confondersele. Risultato: anche in questo stadio della ricerca, far trovare una casa sul web a questo cliente non ne provocherà la vendita.
• 3 mesi prima di comprare, finalmente il nostro acquirente ha le idee chiare su budget e location. Dopo aver girato mezza città ha circoscritto la sua indagine, e fa ricerche mirate su una-due zone specifiche. Il range di prezzo stavolta è tarato sulla sua capacità di investimento/indebitamento, che nel frattempo ha verificato in banca o (meglio ancora) col suo consulente creditizio. Questo cliente non cerca "trilocale vendita Bergamo" ma "trilocale vendita Bergamo Santa Caterina" o "trilocale vendita Bergamo zona Suardi" o "trilocale vendita Bergamo quartiere Finardi". Se ha un budget di 200mila, prenderà in considerazione le offerte che ricadono nella fascia 180-220mila.

Ecco, noi dobbiamo puntare a farci trovare su Google da un cliente che fa quel tipo di ricerca, perché è il cliente pronto a comprare.

Ma ora, con audacia e sprezzo del pericolo, anche se non siete di #Bergamo vi rivelerò un segreto #immobiliare gelosamente serbato dagli specialisti del settore in tutto il mondo: volete fare la miglior ricerca immobiliare su Google? Fatela via per via! Cercate un trilocale a Bergamo zona Mazzini - Diaz - Legionari in Polonia? Digitate nella stringa di ricerca "trilocale vendita Bergamo Via Mazzini" e poi idem con patate con le altre vie. In questo modo troverete i risultati di ricerca migliori nel minor tempo possibile; poi certamente potrete allargare alle vie limitrofe, Google è libero e gratuito...

Questo tipo di ricerca consente di trovare un immobile restringendo il campo d'indagine attraverso le tre chiavi (più la scelta affitto/vendita se non volete perdere tempo). In questo modo Google troverà i siti più rilevanti, ossia quelli che forniscono l'informazione più pertinente richiesta dall'utilizzatore del motore di ricerca.

Google bypassa i portali immobiliari, vanificando la loro politica del "paga di più per essere in evidenza". Google è il portale dei portali e il consumatore la domanda la fa direttamente a lui. Se l'agenzia immobiliare cura la qualità, quantità e pertinenza dei post sul suo sito, la visibilità e i risultati, in termini di contatti da parte dei consumatori, non tarderanno ad arrivare.

Sempre ovviamente che gli immobili pubblicizzati abbiano il giusto rapporto qualità/prezzo: ma questa è un'altra storia.

Vuoi sapere come posizioneremo il tuo immobile su Google? 

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Meno trattabile è il prezzo della #casa, più facilmente si vende! Che succede a #Bergamo?

Meno il prezzo della #casa è trattabile, più facilmente si vende. Ma come? (Non solo a #bergamo) Scoprilo in questo breve video! Chiama 3356069107

#Bergamo, la rivincita #immobiliare di Piazza Pontida

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Cartolina storica di Piazza Pontida, Bergamo (da Ecolab)

Bergamo i Borghi storici 

Piazza Pontida

Il nuovo centro di Bergamo bassa e' l'asse Porta Nuova - XX Settembre - Piazza Pontida. Oddio nuovo...e' dal Quattrocento che l'antica Piazza della Legna e' il cuore di traffici, botteghe, fondaci e locande. 

Da questo complesso snodo a 7 vie (spezzettato nella toponomastica tra Piazza Pontida - Largo Rezzara - Largo Cinque Vie) principia il Prato di San Lunardo, oggi Via XX Settembre. E' una via curva, un crescent direbbero gli inglesi, che pare fatta apposta per insediare una striscia continua di negozi. Un vero centro commerciale all'aria aperta. 

Piazza Pontida coi suoi portici e' il centro di una movida light, con la sua sequela di bar, bistro e ristorantini che la rendono un luogo animato ma elegante, mai sboccato. 

Di questa animazione ha beneficiato anche il primo tratto di via Broseta, che completa il borgo con la sua offerta di botteghe e locali storici. Alcuni, come l'Osteria dei Tre Gobbi, erano frequentati due secoli fa dai patrioti Carbonari, che scappavano dalla porta sul retro in Via San Lazzaro quando la polizia austriaca entrava ingenuamente a cercarli dall'ingresso principale su Via Broseta. 

Non a caso Mazzini proprio da un balcone sopra il Portico dei Mercati di Piazza della Legna tenne un famoso discorso alla cittadinanza il 3 agosto 1848, in occasione dell'insurrezione indipendentista di Bergamo. Durò poco, tre giorni dopo la città tornò sotto l'Austria, ma da allora la storica piazza ha un genius loci scapigliato e ribelle che affascina.

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Domande e risposte #immobiliare Olivati #Bergamo: la caparra

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Ecco tra i primi un video-flash: Che cos'è e a cosa serve la caparra in una compravendita immobiliare. Hai domande? Anche su Telegram o WhatsApp 3356069107

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La situazione #immobiliare secondo Fiaip (vale anche per #Bergamo)

Comunicazione del Presidente Nazionale agli associati Fiaip

30 anni di casa a Bergamo e le prospettive 2021