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| Mercato immobiliare Bergamo: stiamo forse guarendo dal morbo del sovrapprezzo? |
Sempre attualissimo questo post del 13 dicembre 2014. Si ricomincia a vendere proprio perché sempre più proprietari capiscono che i voli pindarici non portano da nessuna parte. E gli agenti immobiliari stanno imparando a scaricare chi non la vuol capire...
Abbiamo già visto che il mercato immobiliare attualmente è come una funicolare in discesa. Già questo fa capire che la vecchia strategia di quando il mercato era in salita non funziona più. Dire "chiedo un prezzo alto e poi casomai lo tratterò con i potenziali acquirenti" significa solo perdere del tempo mentre i valori stanno scendendo, e quindi, dal punto di vista del proprietario venditore, smenarci.
Ma c'è un altro problema, ben noto a chi si occupa di marketing immobiliare: se io prezzo troppo alta una casa, non verrà vista dai potenziali acquirenti che impostano il loro budget sul motore di ricerca dei portali immobiliari. Se la casa vale 100 e io la prezzo 110 o anche solo 101, il cliente del target giusto, quello che ha da spendere 100 e imposta 100 come valore massimo sul motore di ricerca del portale, non troverà casa mia. Da chi verrà visto, invece, l'immobile sovrapprezzato? Verrà visto dai clienti che hanno un range di ricerca più alto, diciamo un budget fino a 130 - 150. Ora quei clienti verranno eventualmente a vedere la casa che vale 100 e ho sovrapprezzato a 110, ma il problema è che quella casa non gli andrà bene perché loro non vogliono risparmiare sul loro budget (se hanno un budget di 150 cercano una casa che vale 150). Quindi l'immobile che vale 100 non gli interessa, perché cercano una casa di valore più alto, con caratteristiche diverse. A questo punto voi chiederete: ma allora perché sono andati a vedere una casa da 100, sovrapprezzata a 110? semplice perché speravano che fosse una casa da 150 svenduta per bisogno dii liquidità.Il risultato comunque non cambia, abbiamo solo perso tempo.
Sovrapprezzando la casa in vendita sbaglio fatalmente target, e dovrò correggere il tiro al ribasso per raggiungere il target giusto, rifacendo il piano marketing. Nel frattempo avrò perso da 6 a 12 mesi, e il mercato nella fase attuale non mi premierà di certo.
Ecco perché quando si vende casa è fondamentale affidarsi ad un agente immobiliare che faccia una valutazione di mercato asciutta e realistica, basata sulle risultanze del mercato, senza voler compiacere il cliente-proprietario. Il medico pietoso fa la piaga purulenta.
Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo
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