√ Ritorna "La cosa più da evitare quando si arreda #casa...non solo a #Bergamo": un evergreen

La cosa secondo voi più da evitare quando si arreda #casa! Aprite il tuit e votate il sondaggio, è gratis ;)

— immobiliare olivati (@olivati_case) 26 Dicembre 2015

A grande richiesta riproponiamo questo sondaggio dello scorso Natale: qual è l'errore da evitare nell'arredare una casa? Dircelo! :D 

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√ #Leasing immobiliare residenziale per privati, ecco le novità (quand'anche non foste di #Bergamo)

Abbiamo già visto le novità fiscali sul leasing immobiliare residenziale per privati introdotte dalla legge di Stabilità 2016. Ecco altre importanti novità contenute nel provvedimento, che risolvono altrettanti dubbi e perplessità sullo strumento della locazione finanziaria applicato all'acquisto della prima casa.

• Nel calcolo di convenienza tra mutuo e leasing immobiliare si inserisce anche la riflessione sulla sicurezza dell'operazione. Che succede infatti se la società di leasing che ha acquistato l'immobile per cederlo in locazione finanziaria ad un privato fallisce? Niente paura: "All'acquisto dell'immobile oggetto del contratto di leasing immobiliare si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare (ai sensi dell'articolo 67, comma 3, lettera a) l.fall.)."
• Ok, ma che succede se non riesco a pagare i canoni di leasing? Posso interrompere e poi riprendere? Sì: l'utilizzatore finale può chiedere senza nessuna spesa la sospensione del pagamento del canone di leasing, una volta sola nella durata del contratto e per un periodo massimo di 12 mesi, in caso di "specifici eventi" sopravvenuti, in particolare la perdita del lavoro da parte del dipendente/subordinato.
• Io utilizzatore posso vendere il contratto di leasing? Sì, e chi lo acquista subentrando nella locazione finanziaria pagherà un'imposta di registro agevolatissima del 1,5% (contro il 4% delle cessioni di leasing strumentale) se ha i requisiti per accedere al leasing prima casa (e si tratta di abitazione non di lusso), altrimenti si applica l'imposta di registro del 9%.
• Che succede se non riesco proprio a pagare le rate di leasing? Dovrò restituire la casa alla società di leasing, e se la stessa viene venduta a un valore maggiore rispetto a quello del contratto mi verrà versata la differenza, dedotte alcune somme. Se però viene venduta a un valore inferiore, sarò io come utilizzatore inadempiente a dover risarcire la società di leasing per la differenza. Del resto qualcosa di simile avviene anche se non riesco a pagare il mutuo ipotecario e la casa va all'asta.
• Quello introdotto dalla Stabilità 2016 è un regime fiscale permanente? Per ora è concepito come uno stimolo congiunturale per "dare un calcio alla macchina e farla ripartire", tutte le agevolazioni fiscali infatti si applicano al periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.

Gran finale e domandon de'domandoni: funzionerà?!?

Dipende dai tassi di interesse che praticheranno le banche, che con la loro politica degli spread possono spingere il leasing a vantaggio del mutuo, o viceversa.

Lo scopriremo solo vivendo...

Giuliano Olivati

Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

√ #Bergamo e oltre: leasing #immobiliare residenziale per privati

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto agevolazioni fiscali per le persone fisiche per favorire l'acquisto di immobili residenziali con lo strumento del leasing immobiliare. In questo modo, seppur con criteri diversi, vengono estesi ai mitologici "privati" i vantaggi fiscali del leasing per le aziende.

Che cos'è il leasing immobiliare?  E' un contratto mediante il quale una società di leasing compra o fa costruire un immobile, su scelta e indicazione di un soggetto utilizzatore finale. L'utilizzatore usa e dispone dell'immobile pagando un canone di leasing periodico per tutta la durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore può acquisire la proprietà del bene immobile pagando un riscatto ad importo prestabilito. In questo caso si parla anche di "locazione finanziaria", in quanto il fine dell'operazione è finanziare l'acquisto dell'immobile da parte dell'utilizzatore finale. Infatti nel canone periodico di leasing è prevista una quota capitale e un quota interessi, proprio perché si tratta di un finanziamento.

Finora per i privati questo strumento non era interessante, in quanto del canone di leasing non potevano detrarre fiscalmente un'acca, mentre del mutuo si possono detrarre il 19% degli interessi. Qual è la novità della Stabilità 2016? Che i privati fino a 35 anni di età non proprietari di immobile abitativo e con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro (all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria) possono detrarre dall'Irpef il 19% dell'intero canone annuale di leasing (capitale + interessi) fino a un massimo di 8.000 euro, e pure il 19% del riscatto finale (fino a un massimo di 20.000 Euro). Per gli over 35 i benefici ci sono ma si dimezzano (massimali di detrazione fiscale rispettivamente 4.000 Euro sul canone e 10.000 Euro sul riscatto finale). A questo punto lo strumento del leasing immobiliare diventa interessante anche per i privati che cercano casa. 

Domandone: ma allora è meglio il mutuo o il leasing? 

Per quanto riguarda le detrazioni Irpef il leasing è senz'altro più conveniente del mutuo. Infatti non solo la detraibilità fiscale al 19% (fino a un massimo di 20.000 o 10.000 euro) e' estesa all'importo del riscatto finale del leasing, ma la detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro è calcolata sull’intero canone di locazione finanziaria (quota capitale + quota interessi). Nel caso del mutuo, invece, la detrazione del 19% per un importo massimo di euro 4.000 si applica solo alla quota interessi, che va a decrescere man mano che si pagano le rate del finanziamento. Infatti interessi del mutuo vengono quasi interamente pagati nella prima metà della sua durata, con il vantaggio della detrazione fiscale che si riduce di anno in anno per effetto del piano di ammortamento alla francese.

Ovviamente i soldi prestati (col leasing) andranno restituiti, non è arrivato Babbo Natale. Ovviamente, trattandosi di un finanziamento, le società di leasing (che sono partecipate dalle banche) useranno i consueti criteri di scoring del merito creditizio dei consumatori. Detto in italiano: se non ti davano il mutuo, non ti faranno manco il leasing. 

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

[continua]

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