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Giuliano Olivati,
Vice Presidente Nazionale Fiaip |
Buone notizie per il mattone bergamasco, confortanti i dati emersi dalla riunione semestrale del Comitato Consultivo Tecnico dell’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) - Agenzia delle Entrate.
Giuliano Olivati, vicepresidente nazionale Fiaip e direttore responsabile dell’Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, dopo aver partecipato alla riunione riporta la soddisfazione degli agenti immobiliari professionali per l’impennata delle compravendite: “le oscillazioni rilevanti rispetto ai semestri precedenti ci fanno sperare in un ritorno del mercato a prima della crisi finanziaria del 2008, intanto stiamo assistendo al recupero dei volumi pre-pandemia. Con la riduzione della libertà di movimento che ha colpito l’attività lavorativa, quella scolastica e il tempo libero c’è stata una spinta a ricercare nuovi spazi domestici più vivibili per il nucleo familiare”. Cresce la domanda di quelle abitazioni che hanno maggiori spazi all’aperto, con una preferenza per i piani terra con giardino e magari fuori dal centro città. Ciò spiega anche il maggiore incremento delle vendite nei comuni della provincia. La domanda proviene anche da chi era in affitto, che grazie a nuovi strumenti finanziari posti in essere dalle banche (si pensi alle agevolazioni per gli under 36) vede nell’acquisto della casa un rilancio per ripartire dopo l’emergenza pandemica.
Si muovono i piccoli investitori che, con i tassi di rendimento degli affitti intorno al 6%-7%, per i tagli come bilocali e trilocali in zone semicentrali del capoluogo, vogliono far fruttare i propri risparmi.
Gli incentivi fiscali legati soprattutto al bonus del 110% hanno avuto un effetto trainante sul volume delle compravendite, mentre per i prezzi si assiste ad un andamento costante.
I prezzi rimangono in generale stazionari, anche se si intravede un leggero aumento per il nuovo. In alcune zone come Treviglio, caratterizzata negli ultimi anni da nuovi costruzioni che consentono di usufruire, grazie alle agevolazioni fiscali, di sconti consistenti in fattura, i prezzi dell’usato, come rilevato nel corso dell’indagine, sono in leggero calo. Si tratta naturalmente di quelle abitazioni che, come si è detto, non hanno i requisiti che sono oggi ricercati.
Oggi la forbice di prezzo domanda e offerta si è ridotta, i contraenti fanno prevalere la concretezza alle proprie pretese con contestuale riduzione dei tempi di vendita.
Viene confermata la fase stagnante che caratterizza il mercato dei capannoni, nel cui settore la logistica richiede sempre più delle strutture più efficienti, e dei negozi, per i quali si attende prima di investire.
Nella tabella n. 1 viene riportato il NTN suddiviso per semestri nell’anno 2019 e 2020 e mostrata la flessione avutasi nel I semestre 2020, dovuta alla chiusura delle attività immobiliari, a cui è seguito il recupero nell’ultima parte dell’anno.
AREA | NTN I SEM 2019 | NTN II SEM 2019 | NTN I SEM 2020 | NTN II SEM 2020 |
Capoluogo | 836 | 1.008 | 582 | 961 |
Non Capoluogo | 5.743 | 5.931 | 4.166 | 6.824 |
Provincia di Bergamo | 6.580 | 6.939 | 4.748 | 7.785 |
Tabella n. 1 Numero NTN suddiviso per semestri anno 2019 e 2020
Una ripresa confermata anche dai dati provvisori delle statistiche trimestrali, riportati nella tabella n. 2, con la crescita dei volumi soprattutto nei comuni della provincia rispetto al capoluogo.
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua abitazioni, provincia di Bergamo
AREA | NTN IV 2019 | NTN I 2020 | NTN II 2020 | NTN III 2020 | NTN IV 2020 | NTN I 2021 | VAR % NTN IV 20/IV 19 | VAR % NTN I 21/I 20 |
Capoluogo | 613 | 302 | 280 | 366 | 595 | 480 | -2,9 | +58,9 |
Non Capoluogo | 3.309 | 2.029 | 2.137 | 2.922 | 3.902 | 3.360 | +17,9 | +65,6 |
Provincia di Bergamo | 3.922 | 2.331 | 3.288 | 3.288 | 4.496 | 3.840 | +14,6 | +64,7 |
Il grafico qua sotto mostra invece il recupero dei volumi avvenuto nell’ultimo trimestre del 2020 rispetto all’intero anno.
Figura 1: Serie storica trimestrale NTN dal 2011 – dati osservati e dati destagionalizzati
