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risolviamo problemi di casa dal 1990
venerdì 23 luglio 2021
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lunedì 19 luglio 2021
Torna a splendere il sole sul mercato della #casa a #Bergamo
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| Giuliano Olivati, Vice Presidente Nazionale Fiaip |
Buone notizie per il mattone bergamasco, confortanti i dati emersi dalla riunione semestrale del Comitato Consultivo Tecnico dell’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) - Agenzia delle Entrate.
Giuliano Olivati, vicepresidente nazionale Fiaip e direttore responsabile dell’Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, dopo aver partecipato alla riunione riporta la soddisfazione degli agenti immobiliari professionali per l’impennata delle compravendite: “le oscillazioni rilevanti rispetto ai semestri precedenti ci fanno sperare in un ritorno del mercato a prima della crisi finanziaria del 2008, intanto stiamo assistendo al recupero dei volumi pre-pandemia. Con la riduzione della libertà di movimento che ha colpito l’attività lavorativa, quella scolastica e il tempo libero c’è stata una spinta a ricercare nuovi spazi domestici più vivibili per il nucleo familiare”. Cresce la domanda di quelle abitazioni che hanno maggiori spazi all’aperto, con una preferenza per i piani terra con giardino e magari fuori dal centro città. Ciò spiega anche il maggiore incremento delle vendite nei comuni della provincia. La domanda proviene anche da chi era in affitto, che grazie a nuovi strumenti finanziari posti in essere dalle banche (si pensi alle agevolazioni per gli under 36) vede nell’acquisto della casa un rilancio per ripartire dopo l’emergenza pandemica.
Si muovono i piccoli investitori che, con i tassi di rendimento degli affitti intorno al 6%-7%, per i tagli come bilocali e trilocali in zone semicentrali del capoluogo, vogliono far fruttare i propri risparmi.
Gli incentivi fiscali legati soprattutto al bonus del 110% hanno avuto un effetto trainante sul volume delle compravendite, mentre per i prezzi si assiste ad un andamento costante.
I prezzi rimangono in generale stazionari, anche se si intravede un leggero aumento per il nuovo. In alcune zone come Treviglio, caratterizzata negli ultimi anni da nuovi costruzioni che consentono di usufruire, grazie alle agevolazioni fiscali, di sconti consistenti in fattura, i prezzi dell’usato, come rilevato nel corso dell’indagine, sono in leggero calo. Si tratta naturalmente di quelle abitazioni che, come si è detto, non hanno i requisiti che sono oggi ricercati.
Oggi la forbice di prezzo domanda e offerta si è ridotta, i contraenti fanno prevalere la concretezza alle proprie pretese con contestuale riduzione dei tempi di vendita.
Viene confermata la fase stagnante che caratterizza il mercato dei capannoni, nel cui settore la logistica richiede sempre più delle strutture più efficienti, e dei negozi, per i quali si attende prima di investire.
Nella tabella n. 1 viene riportato il NTN suddiviso per semestri nell’anno 2019 e 2020 e mostrata la flessione avutasi nel I semestre 2020, dovuta alla chiusura delle attività immobiliari, a cui è seguito il recupero nell’ultima parte dell’anno.
Tabella n. 1 Numero NTN suddiviso per semestri anno 2019 e 2020
Una ripresa confermata anche dai dati provvisori delle statistiche trimestrali, riportati nella tabella n. 2, con la crescita dei volumi soprattutto nei comuni della provincia rispetto al capoluogo.
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua abitazioni, provincia di Bergamo
Il grafico qua sotto mostra invece il recupero dei volumi avvenuto nell’ultimo trimestre del 2020 rispetto all’intero anno.
Figura 1: Serie storica trimestrale NTN dal 2011 – dati osservati e dati destagionalizzati
mercoledì 14 luglio 2021
#Bergamo consulenza #homestaging gratuita
Ascolta "#07 - Giuliano Olivati: Home Staging per l’Agente Immobiliare" su Spreaker.
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Agenzia Immobiliare
Olivati Bergamo
Mob. 335-6069107
info@olivati.com
A Bergamo (e non solo) siamo stati tra i primi ad applicare tecniche di home staging per la vendita delle case affidate alla nostra agenzia immobiliare.
Come presidente provinciale Fiaip, Giuliano Olivati ha organizzato a Bergamo i primi corsi di home staging per gli agenti immobiliari professionali.
Ti interessa sapere come potremo preparare la tua casa per il mercato, a Bergamo e oltre? Per ogni incarico di vendita o locazione in esclusiva garantiamo una consulenza gratuita home staging gratuita!
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#Appartamenti #Bergamo zona Piscine - Conca d'Oro
Proponiamo in vendita due importanti appartamenti vicini alle Piscine Italcementi di Bergamo, nella zona Conca d'Oro. Si tratta di un trilocale e un Quadrilocale, entrambi con box, ubicati in palazzine di altissimo pregio.
Per evitare dispersioni di tempo ed energie ed arrivare a raggiungere in modo efficace il target giusto per questi immobili a Bergamo zona Piscine - Conca d'Oro, stiamo selezionando potenziali acquirenti interessati a visionarli.
Premettiamo che gli appartamenti vengono proposti al corretto valore di mercato, senza speculazioni da parte del venditore né dell'acquirente. Questo è il nostro consueto approccio, equilibrato ed equidistante tra le parti.
Per visionare senza impegno gli appartamenti potete inviare una mail a info@olivati.com, indicando nome cognome e recapito telefonico. Sarete contattati per i sopralluoghi.
mercoledì 30 giugno 2021
#Bergamo, vendere #casa velocemente a prezzo di mercato
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Vuoi vendere casa velocemente a prezzo di mercato, senza svendere, a Bergamo e provincia?
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sabato 19 giugno 2021
Cerchi #casa a #Bergamo? Fatti un libretto degli assegni
Perché per comprare casa (anche fuori Bergamo) serve il caro vecchio libretto degli assegni? Lo spiego in questo video.
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sabato 12 giugno 2021
Cerchi bilocale trilocale quadrilocale a Valbrembo, Brembate Sopra o Mozzo?
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Cerchi un appartamento a Valbrembo, Briolo, Brembate Sopra o Mozzo? Chiamaci per una ricerca personalizzata ❗
Valbrembo nasce nel 1928 dall'unificazione amministrativa di Scano al Brembo e Ossanesga. Il trilocale in vendita si trova in località Cornelle a Scano, vicino all'antico ponte di Briolo che scavalca il Brembo. La zona venne abitata prima dai Celti e poi dai Romani, che colonizzarono la fertile Val Breno, tra il Brembo e le pendici dei colli posti a corona di Bergamo. Non molti sanno che questa zona venne successivamente infeudata, sotto il Sacro Romano Impero, ai monaci di Tours.
Cerchi un bilocale in zona Briolo? Clicca qui!Valbrembo fa oggi parte dell'area suburbana di Bergamo, a soli 8 km, con collegamento bus, linea 8. È un paese di poco più di 4000 abitanti, molto verde e con costruzioni antiche restaurate che si alternano a nuove lottizzazioni ben inserite nel paesaggio pedecollinare.
venerdì 21 maggio 2021
#Bergamo e oltre: Tutto quello che avreste voluto sapere sui venditori di #case, ma non avete avuto mai il coraggio di chiedere
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| Ogni casa ha il suo fascino, e ogni fascino ha il suo prezzo... |
Ci sono 3 tipi di venditori di case in questo mercato, e 2 sono da evitare (per il loro stesso bene)
Mediamente a Bergamo (e nel resto d'Italia) una casa viene venduta all' 85% del suo prezzo iniziale o (come dicono gli americani) "asking price". Sconto medio del 15% sulla prima richiesta del venditore. Ma questo non avviene sempre, non si tratta di un destino ineluttabile o di un uso commerciale astuto, per cui carico un po' il prezzo per poterlo trattare poi.
Questa usanza in realtà rallenta il mercato, ingolfa i listini delle agenzie immobiliari e allunga la vendita della casa, tanto che fai prima a fare un bambino nei canonici 9 mesi. Questo succede perché l'offerta immobiliare è falsata e congestionata dai non-venditori.
Indipendentemente dalle condizioni del mercato immobiliare, ci sono 3 tipi di venditori di case:
- venditori motivati, che sono attivamente alla ricerca di un acquirente per la loro casa
- venditori a bassa motivazione, che vorrebbero che qualcuno comprasse la loro casa
- venditori futuri, che stanno testando il mercato e non venderanno la loro casa in questo momento
1) Venditore motivato
Che sia alto o basso, con prezzi che vanno su o giù, in ripresa o stagnazione di vendite, il mercato è sempre un mercato del venditore. E' il proprietario che determina la vendita del suo immobile, se riesce a prezzarlo secondo il giusto valore di mercato. Le case si vendono per una cosa sola: il prezzo (Cit. Mike Ferry). Se la casa non si vende, significa che è proposta ad un prezzo fuori mercato. E' matematico: casa invenduta=casa sovrapprezzata, ovvero "quando il prezzo scende, la casa si vende".
Il venditore motivato prezzerà quindi la sua casa "per venderla" e non per cincischiare. Attenzione, vendere e non svendere! Il proprietario dal suo punto di vista fa benissimo a cercare di prezzare al massimo del mercato, ma, appunto, se sbaglia e va oltre quel massimo, non venderà. Perché il proprietario non vuole svendere, ma l'acquirente non vuole strapagare. Ecco perché ci vuole un agente immobiliare, che è un mediatore professionale di case, a metterli d'accordo!
3) Venditore futuro
Questo proprietario di casa si prepara a muoversi per la vendita, ma non ha nessuna fretta. Non conosce il mercato immobiliare e le sue leggi e, per dirla tutta, non ha ancora realmente deciso di vendere. Il suo mantra è "se non mi danno i soldi che vorrei prendere [indicare una cifra sempre molto sopra il valore di mercato dell'immobile] la casa me la tengo": e infatti se la tiene in quanto non riuscirà mai a venderla con quella richiesta. E nemmeno tratterà il prezzo in corso d'opera per allinearsi al mercato, perché la cosa che gli manca è la reale volontà di vendere.
E' il tipo di proprietario che cambia 3 agenti immobiliari prima di arrivare alla decisione reale di vendere e prezzare la casa correttamente, il che significa che 2 agenti immobiliari hanno perso tempo e denaro (pubblicità, telefonate, colloqui, appuntamenti) del tutto inutilmente.
Ecco perché "nella vita conviene essere il primo figlio, la seconda moglie e il terzo agente immobiliare" (Mike Ferry).
Di solito queste case non vengono nemmeno viste dagli acquirenti nelle loro ricerche sul web, perché hanno una richiesta più alta del budget che impostano come parametro massimo nei motori di ricerca dei portali. Se comunque un acquirente si imbatte in una di queste case fuori prezzo in una ricerca online, la elimina immediatamente in quanto attraverso internet ha sotto mano la situazione di tutte le case comparabili in vendita in quella zona, e non perde tempo con gli immobili fuori mercato. Questo è il motivo per cui internet ha cambiato il processo di vendita delle case.
Supponiamo ora che l'acquirente si imbatta in una casa fuori prezzo attraverso canali offline come cartelli, telemarketing dell'agenzia immobiliare, passa-parola: qui siamo ad un paradosso. Se infatti visita la casa e gli piace, comunque non può comprarla.
Perché? Perché il venditore non è pronto a scendere di prezzo fino ad allinearsi ai valori di mercato, che l'acquirente conosce benissimo già dalla sua ricerca sul web. Se poi chi compra deve fare un mutuo, ci penserà il perito della banca a disilluderlo, perché oggi difficilmente un istituto di credito finanzia acquisti fuori mercato. Naturalmente, se l'acquirente ha denaro liquido disponibile sui suoi conti e depositi potrà comprare la casa.
Ma quanti compratori super-liquidi e disposti a pagare un immobile più del suo valore di mercato si trovano in giro? Saremo mica a caccia del mitologico "amatore"?!? [ilarità generale]
2) Venditore a bassa motivazione
Questo tipo di venditore di casa ha iniziato a fare sul serio. Forse ha cercato di vendere "da privato" e sta interpellando vari agenti immobiliari, o ha già pubblicato qualche annuncio sul web con "un amico" (gli agenti immobiliari abusivi, fateci caso, sono tutti "un amico", mentre gli agenti immobiliari veri hanno un rapporto professionale con i clienti).
Indipendentemente da ciò, questo venditore non ha parlato con un esperto del mercato immobiliare o non è pronto ad ascoltare ciò che il mercato "sta dicendo" sulla sua casa.
I venditori a bassa motivazione sono molto simili ai venditori futuri: la loro casa non è veramente disponibile. Il proprietario rimane attaccato all'immobile invece di vederlo come un prodotto sul mercato, che ha bisogno di essere venduto.
Altra situazione molto simile a quella del venditore futuro: i clienti che hanno il budget giusto non vedranno la casa sul web in quanto sovrapprezzata, la vedranno clienti che offrono di più ma chiedono di più in termini di location, stile, finiture, risparmio energetico ecc...inoltre, pure in questo caso, quand'anche riesca a visitare fisicamente la casa l'acquirente non riuscirà se non raramente a chiudere la trattativa, che magari si incaglierà su un piccolo differenziale di poche mila euro, perché alla base c'è la bassa motivazione a vendere del proprietario. Morale della favola: anche qui, una colossale perdita di tempo e/o denaro da parte di tutti (proprietario, acquirente e agente immobiliare) senza cavare un ragno dal buco.
La massiccia presenza sul mercato di venditori futuri e venditori a bassa motivazione spiega perché il prezzo iniziale richiesto vari in modo notevole rispetto al prezzo finale di vendita della casa "media". Solo perché ci sono un sacco di case sul mercato, questo non significa che vi siano un sacco di case al corretto prezzo di mercato; anzi tutt'altro, perché quando le case sono prezzate "giuste" si vendono, e non ingolfano per mesi o anni i listini delle agenzie immobiliari.
A questo punto la domanda che si deve porre il venditore motivato è: come devo distinguere dalla media il mio immobile sul mercato per arrivare alla vendita? Se tanti traccheggiano e cincischiano, cosa devo fare io per andare al sodo?
Risposta semplice: solo le case proposte ad un prezzo corretto chiudono la vendita. Indipendentemente dalle condizioni di mercato, il venditore può prezzare la sua casa in modo da determinarne la vendita al più alto valore corrente (e sottolineo corrente).
Le case dei venditori motivati saranno sempre tra i primi risultati su internet nelle ricerche con un budget predefinito. La maggior parte degli acquirenti imposta una fascia di prezzo per restringere le scelte, e non dovrebbe sorprendere che le case migliori a parità di prezzo si vendano prima.
La ricetta per vendere è semplice: affidarsi ad un agente immobiliare che spieghi al cliente la logica della compravendita immobiliare e non abbia paura di perdere un immobile da vendere, se questo è proposto da un venditore futuro o un venditore a bassa motivazione. Il problema infatti non è mai l'immobile in sé ma il prezzo, e il prezzo dipende dal proprietario-venditore.
Quindi, come predica Mike Ferry (attempato guru americano della formazione real estate), non sei tu proprietario a scegliere me agente immobiliare, ma è vero il contrario. E l'agente immobiliare deve concentrarsi sugli immobili vendibili, a prezzo, lasciando perdere quelli che per la richiesta economica avanzata dal proprietario sono "mission impossible".
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Le 10 fasi del lavoro di un agente #immobiliare
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1) Individuazione del target di clientela per l'immobile in vendita
2) Corretta e realistica valutazione di mercato della casa
3) Piano marketing per la commercializzazione immobiliare
4) Promozione quotidiana della vendita: telemarketing, web e social media marketing, portafoglio clienti, relazioni personali
5) Sopralluoghi immobiliari con i potenziali acquirenti
6) Raccolta delle proposte d'acquisto
7) Gestione della trattativa come mediatore super partes
8) Chiusura del contratto preliminare
9) Passaggio di consegne al notaio
10) Accompagnamento al rogito
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lunedì 17 maggio 2021
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