#Immobiliare e urbanistica: #Bergamo ha bisogno di qualità, non quantità

L'area verde della Trucca e il nuovo ospedale di Bergamo sullo sfondo

[Un post del 10 settembre di 2 anni fa, valido anche oggi che i volumi di compravendita sono in ripresa, a prezzi bassi costanti]

Si è riacceso il dibattito sul riuso delle aree dismesse a Bergamo, e sulla creazione di un ambiente urbano dove i volumi costruiti e il verde creino un equilibrato contrappunto.

Non sembra ma è un grande passo avanti rispetto all'approccio di solo 5 anni fa, quando l'unica preoccupazione degli amministratori da una parte  e degli operatori dall'altra era di massimizzare la cubatura edificabile, spremendo i suoli e gli edifici dismessi fino all'ultimo centimetro cubo. Il verde? Un optional.

Bergamo non ha mai avuto una vera e propria cultura dei parchi e del verde urbano. Io stesso, per aver osato suggerire agli estensori del PGT di riequilibrare il rapporto tra nuove costruzioni e aree verdi venni tacciato di elitarismo, e un assessore all'edilizia mi disse che il verde in città al Comune costava troppo in manutenzione, e si preferiva "tenerlo concentrato" nei parchi urbani a cintura dell'abitato!

Il risultato è sotto gli occhi di tutti: le aree agricole delle periferie estreme in realtà non sono praticabili dal pubblico, e l'unico vero parco degno di questo nome che viene ampiamente sfruttato dalla cittadinanza è quello della Trucca, nato quasi come effetto collaterale del nuovo ospedale: il nuovo parco in realtà è stato realizzato per ospitare e mascherare i tre laghetti scolmatori che devono contenere l'acqua che esce da sotto la pancia del nuovo ospedale (ma questa è un'altra storia).

Il problema è che a Bergamo l'urbanistica è sempre stata vista come l'assalto alla diligenza della cementificazione, e non come una programmazione basata su un vero marketing territoriale.

Infatti il primo principio del marketing è che non puoi vendere qualcosa se non c'è qualcuno dall'altra parte che te la compra.  Insomma non puoi continuare a costruire case case case, se la domanda scarseggia e non è sufficiente a riempirle quelle case. I dati dell'Agenzia delle Entrate parlano chiaro: dal secondo semestre 2012 al secondo semestre 2013, anno su anno, Bergamo città ha visto un calo di compravendite a  -17,1%, mentre il totale provincia (comprendendo nelle rilevazioni anche il capoluogo) segna un -7,8%. In dieci anni lo scenario immobiliare bergamasco è radicalmente mutato. Il numero di compravendite residenziali nel 2004 era 20.158 totale provincia, di cui 2.356 nel capoluogo; nel 2013 i volumi si sono ridotti a 1.006 compravendite e Bergamo e 8.734 totale provincia. 

A questo punto è chiaro che il vecchio approccio quantitativo all'edilizia, nato nel boom degli Anni Sessanta quando bisognava dare un tetto in proprietà agli italiani, va ribaltato. Si apre l'immenso tema della riqualificazione energetica del costruito. E se si vogliono recuperare le areee dismesse, meglio costruire meno ma appunto meglio, per attrarre una clientela immobiliare che altrimenti viene fatalmente risucchiata dall'hinterland, dove nonostante alcuni evidenti scempi il verde è più presente che a Bergamo e le case sono mediamente più basse e più riposanti alla vista dei palazzoni (qualcuno dice casermoni) della città.

Tradotto in ricetta, questo significa che per le aree e i volumi dismessi che ancora punteggiano Bergamo l'amministrazione e gli operatori privati devono trovare il coraggio di demolire gli edifici più brutti e meno recuperabili, convertendoli in area verde pubblica, per valorizzare e rendere socialmente utile e commercialmente appetibile il recupero dei volumi più significativi del lotto. Si tratta insomma di sacrificare volumetria per evitare il rischio di tirar su casermoni semivuoti, come quelli che già punteggiano Bergamo creando senso di bruttura e insicurezza. 

Bergamo è una città molto bella, questo ce lo diciamo tutti da sempre: occorre costruire seguendo non solo i dettami dell'edilizia ecosostenibile (ormai dati per acquisiti), ma anche il criterio di bellezza.

Alla quantità va preferita la qualità, come si fa in vigna quando si sfoltiscono i grappoli d'uva per avere un vino più pregiato. Bergamo non merita le case nel tetrapak, ma quelle col tappo di sughero. 

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare

Presidente Fiaip Bergamo