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| L'OMI fornisce una fotografia precisa e puntuale sull'andamento del mercato della casa a Bergamo e provincia |
I dati dell'OMI, L'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, confermano: la casa si vende quando il prezzo scende. Non abbiamo ancora il totale 2015 in quanto manca il quarto trimestre, ma le statistiche del terzo trimestre dell'anno scorso, confrontate con il terzo trimestre 2014, indicano un trend chiaro e leggibile: le compravendite immobiliari residenziali sono in aumento (finalmente!) a Bergamo e provincia, a fronte di una diminuzione dei prezzi.
I dati esaminati dal Comitato consultivo misto dell'OMI di Bergamo, al quale partecipo come presidente provinciale Fiaip, dicono a chiare lettere che c'è un nesso causale tra il calo dei prezzi richiesti e l'aumento delle compravendite. Ecco la tabella di raffronto degli NTN (numero transazioni normalizzate, sigla delle Entrate che indica i volumi di compravendita); non sono i dati completi 2015, ma solo un raffronto tra i volumi del terzo trimestre 2015 e quelli del terzo trimestre 2014. Però il trend è inequivocabile: si ricomincia a vendere case!
Area
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NTN III trim. 2014
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NTN III trim. 2015
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Variazione % NTN
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RESTO PROVINCIA
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1.735
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2.008
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+15,7%
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BERGAMO CITTA’
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276
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329
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+19,3%
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TOTALE PROV.
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2.011
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2.337
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+16,2%
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A questo punto è forte la tentazione dei proprietari-venditori di alzare il prezzo richiesto (quello che in inglese si chiama "asking price"). Ma si tratterebbe di un errore clamoroso, che lascerebbe le case sovrapprezzate invendute sul mercato. Infatti qual è l'andamento dei prezzi immobiliari rilevato dai rogiti, cioè non dalle richieste dei proprietari (spesso fuori mercato) ma dal reale venduto? Concentrandoci su Bergamo capoluogo, nel primi 6 mesi del 2015 (ultimo dato disponibile) abbiamo un calo dei prezzi reali del residenziale: - 3,96%. Il che concorda con i dati dell'Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo, che ci danno una discesa del 8-10% dei valori residenziali nell'arco dell'intero 2015.
Morale della favola: solo abbassando il prezzo richiesto fino ad adeguarsi ai valori di mercato, fino cioè ad incontrare la ridotta capacità di spesa e indebitamento della domanda, l'offerta può sperare di vendere. Chi si arrocca su valori ormai obsoleti e richieste di prezzo improponibili, semplicemente non vende...infatti noi agenti immobiliari parliamo in questo caso di non-venditori, e abbiamo imparato a non raccogliere incarichi fuori prezzo. Il proprietario può decidere di vendere o non vendere, ma non può vendere fuori prezzo. Se vende, vende al prezzo di mercato: #sapevatelo.
Evitando voli pindarici e perniciose euforie la conclusione è comunque positiva: le statistiche sui volumi di compravendita degli immobili residenziali hanno finalmente il segno +, dopo che il numero di compravendite in questi anni si è ridotto ad 1/3 di quelle del 2006 (non metà, un terzo).
Avanti così: prezzi bassi e pedalare!
Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo
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